ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองสู่สมดุลใหม่ พร้อมกลยุทธ์รับมือความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงที่บูมสุดขีดและช่วงที่ท้าทาย แต่สำหรับปี 2569 นี้ มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าจะเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้สภาวะที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยแวดล้อม แนวโน้ม และกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จำเป็นต้องปรับใช้ เพื่อให้สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างมั่นคง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: แรงลมเฉื่อยที่ต้องรับมือ
การประเมินทิศทาง เศรษฐกิจไทย 2026 จำเป็นต้องพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานหลายประการที่ยังคงเป็นแรงกดดัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับศักยภาพของประเทศ และสะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ยังคงชะลอตัวจากปี 2568 ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค การตัดสินใจซื้อสินค้าที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์จึงถูกชะลอออกไป
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขในการขอสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) กลายเป็น “คอขวด” สำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัญหาเสถียรภาพทางการเมือง การเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลใหม่ และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ยังคงเป็นปัจจัยที่สร้างความกังวลและส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองบนฐานที่ต่ำ
จากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อ อสังหาฯ 69 บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญ ดังนี้:
อุปทานใหม่ที่ลดลง: การแข่งขันที่บรรเทาลง
ในช่วงปี 2568 เราได้เห็นสัญญาณที่ชัดเจนของการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) และการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (ประมาณ 20-25%) สถานการณ์นี้ แม้จะดูน่ากังวลในแง่ของยอดขาย แต่ก็เป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับอนาคต กล่าวคือ:
การแข่งขันด้านอุปทานลดลง: เมื่อผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ การแข่งขันระหว่างผู้พัฒนาโครงการย่อมลดน้อยลง ทำให้มีโอกาสในการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายได้ดีขึ้น
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ได้ตระหนักถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์ โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่ตรงกับกำลังซื้อจริง และบริหารสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ
สภาพคล่องและสินเชื่อ: ความท้าทายที่ต้องแก้ไข
ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2569 คือ “สภาพคล่อง” และ “สินเชื่อ” ซึ่งกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของผู้ประกอบการ:
ความเข้มงวดของสินเชื่อ: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่ธนาคารพาณิชย์ยังคงเน้นการบริหารความเสี่ยง ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีประวัติเครดิตไม่แข็งแกร่ง หรือโครงการที่สถาบันการเงินมองว่ามีความเสี่ยงสูง
การพึ่งพาตนเองของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการจะไม่สามารถพึ่งพิงการสนับสนุนทางการเงินจากภายนอกได้ง่ายนัก การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องของบริษัทจึงเป็นหัวใจสำคัญ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ก็มีแนวโน้มที่จะถูกคัดกรองอย่างเข้มงวดมากขึ้น นักลงทุนจะพิจารณาถึงความน่าเชื่อถือและผลประกอบการของผู้กู้เป็นหลัก
กำลังซื้อจริง: เข็มทิศในการพัฒนาโครงการ
ในสภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด:
การปรับขนาดโครงการ: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทบทวนขนาดของโครงการ และพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
ราคาต่อหน่วยที่เข้าถึงได้: การปรับลดราคาต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับรายได้ที่แท้จริงของประชาชน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living: เทรนด์การพัฒนาที่ยั่งยืนและการใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Sustainable Development in Action) กำลังเป็นที่ต้องการมากขึ้น การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
บทบาทภาครัฐ: การสนับสนุนที่ตรงจุด
เพื่อประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าต่อไปได้ การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็น แต่ควรเป็นการสนับสนุนที่ “ตรงจุด” และ “ยั่งยืน” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น:
มาตรการลดภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการ: ภาครัฐควรพิจารณามาตรการที่ช่วยลดภาระของทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก หรือการสนับสนุนสินเชื่อบ้านสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่จำเป็นต้องเร่งแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม โดยเฉพาะปัญหาหนี้สินครัวเรือน เพื่อสร้างฐานกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในระยะยาว
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงข่ายคมนาคมที่แล้วเสร็จ จะส่งผลดีต่อราคาที่ดินและศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ
นิยามใหม่ของปี 2569: “ม้าวิ่งไม่ได้” สู่ “สมดุลใหม่”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง” หรือ “ปีม้าหงอย – ม้าป่วย” ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะที่ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ ไม่ใช่ปีที่จะมีการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ต้อง “สร้างฐานให้มั่นคง” และ “อยู่กับสมดุลใหม่” ให้ได้
การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์: เปรียบปี 2569 เป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่สามารถใช้รับนักท่องเที่ยวในภารกิจเบาๆ เน้นย้ำความจำเป็นในการมีสภาพคล่องที่ดี และการลงทุนอย่างรอบคอบ
นายอิสระ บุญยัง: มองว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” เพราะตลาดฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมาก แต่ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” ชี้ให้เห็นถึงการแข่งขันที่ลดลง และการคาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่จะกลับมาเป็นบวกเล็กน้อย
นายสุนทร สถาพร: นิยามว่า “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำการ Upskill ผู้ประกอบการ การยึดกำลังซื้อจริง และการแก้ปัญหาการปล่อยสินเชื่อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: ชี้ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” ที่ตลาดจะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกหากปัญหาเชิงโครงสร้างไม่ได้รับการแก้ไข
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากปัจจัยลบหลายประการ แต่เชื่อมั่นในศักยภาพของผู้ประกอบการที่จะช่วยกันประคองตลาด
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
จากแนวโน้มและปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในช่วงปีแห่งการประคับประคองนี้:
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: นี่คือหัวใจสำคัญที่สุดในการอยู่รอด การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ การลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น และการสร้าง Buffer เงินสดให้เพียงพอต่อการดำเนินงานในช่วงที่ยอดขายอาจยังไม่เป็นไปตามเป้า
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: เข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง ปรับขนาดโครงการ ราคา และรูปแบบการอยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการและความสามารถในการผ่อนชำระ การวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2026 ในเชิงลึกจะช่วยให้ตัดสินใจได้แม่นยำยิ่งขึ้น
สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่า: ในตลาดที่การแข่งขันอาจลดลง แต่การสร้างความแตกต่างในด้านคุณภาพ ดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน หรือการบริการ จะช่วยสร้างความน่าสนใจและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การลงทุนใน คอนโดราคาดี หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่มีจุดเด่นที่ชัดเจน จะได้รับการตอบรับที่ดี
ใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด การขาย และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): พิจารณาตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการสูงแต่ยังมีผู้เล่นน้อย เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
สร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: การร่วมมือกับสถาบันการเงิน พันธมิตรด้านเทคโนโลยี หรือผู้ประกอบการรายอื่น อาจช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่ง และขยายโอกาสทางธุรกิจ
ศึกษาข้อมูลตลาดอย่างสม่ำเสมอ: การติดตาม ข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด แนวโน้มตลาดอสังหาฯ และ การวิเคราะห์เศรษฐกิจ อย่างใกล้ชิด จะช่วยให้สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที
บทสรุป: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2569 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการใน วงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้ความรอบคอบ ความอดทน และการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ แม้จะมีความท้าทายรอบด้าน แต่หากสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี พัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง และใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีและพันธมิตรได้อย่างเหมาะสม ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างความแข็งแกร่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้
การประคับประคองบนสมดุลใหม่นี้ ไม่ใช่จุดสิ้นสุด แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการปรับเปลี่ยนสู่วิถีใหม่ของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์มือสอง และ อสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือนักลงทุนที่สนใจโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
พร้อมแล้วหรือยัง? ที่จะวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังก้าวสู่สมดุลใหม่?
