แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และความท้าทายที่คาดไม่ถึง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีลักษณะเฉพาะที่น่าจับตาเป็นพิเศษ การวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญหลายท่านชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ปีหน้าจะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้ “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่รุนแรงมาแล้ว แต่เบื้องหลังนั้นเต็มไปด้วยความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าที่เคย
ภาพรวมเศรษฐกิจ: แรงกดดันจากปัจจัยภายในและภายนอก
ปี 2568 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับมรสุมหลายระลอก ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ปัญหาความไม่สงบตามแนวชายแดน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 แม้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะเริ่มดีขึ้น แต่ก็ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์ว่าจะเติบโตในอัตราที่ต่ำเพียง 1.5-1.8% นั้น สะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ล้วนเป็นแรงกดดันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ จึงมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์: การประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
ในมุมมองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการสร้างรากฐานที่มั่นคง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ระมัดระวัง และยึดหลัก “ความจริง” ของกำลังซื้อเป็นสำคัญ
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศหลัก:
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) ซึ่งถือว่าดีกว่าปี 2568 ที่ติดลบถึง -10% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพิง “ความคาดหวัง” ได้อีกต่อไป การพัฒนาโครงการต้องคำนึงถึงรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จึงเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็น
อุปทานใหม่และการแข่งขันที่ลดลง:
ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรชี้ว่า ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี การลดลงของอุปทานใหม่นี้ ส่งผลให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจึงมีโอกาสในการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายได้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนในโครงการใหม่ยังคงต้องทำด้วยความระมัดระวัง
การบริหารสภาพคล่องและการเงิน:
สถานการณ์ในปี 2569 จะเป็นปีที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อโครงการ (Project Financing) เนื่องจากความเสี่ยงที่สูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองในการบริหารสภาพคล่องให้ดี การพึ่งพาการออกหุ้นกู้ก็อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายนัก นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น และจะมีการแบ่งแยกประเภทของหุ้นกู้ที่ได้รับความเชื่อถืออย่างชัดเจน
ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อเป็นคอขวด:
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ทำให้ผู้ที่มีความต้องการซื้อจริงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ปัญหานี้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างตรงจุด:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การพัฒนาสู่ความยั่งยืน:
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรให้พร้อมสำหรับอนาคต โดยเฉพาะการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” สอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาที่ยั่งยืนทั่วโลก ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
นิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเพิ่งลุกเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้ภาพเปรียบเทียบปี 2569 ไว้อย่างน่าสนใจ
“ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย”: เป็นการเปรียบเทียบที่สื่อถึงภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถทำงานหนักได้เต็มที่ อาจทำได้เพียงกิจกรรมเบาๆ เช่น การรับนักท่องเที่ยว
“ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้”: เป็นการมองในแง่บวกที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมาก แต่ยังไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” หรือเติบโตแบบก้าวกระโดด
ความท้าทายที่คาดไม่ถึง และโอกาสในการลงทุน
แม้ภาพรวมจะเป็นการประคับประคอง แต่ก็ยังมีโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายเหล่านี้
ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น: โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง สิ่งนี้อาจส่งผลให้ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลค่อยๆ หายไป และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
การฟื้นตัวที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะมีการฟื้นตัวที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจและศักยภาพของพื้นที่นั้นๆ
การลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรอบคอบ: แม้การแข่งขันด้านอุปทานใหม่จะไม่รุนแรง แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง บริหารสภาพคล่องให้ดี และพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง
การเมืองและนโยบายรัฐ: ความชัดเจนทางการเมือง การเลือกตั้งตามกรอบเวลา และการดำเนินนโยบายของรัฐบาลใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
การก้าวข้ามความท้าทาย: ความร่วมมือและนวัตกรรม
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2569 จะเกิดขึ้นได้ ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ ประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
สำหรับผู้ประกอบการ การ “Upskill” องค์กร การนำนวัตกรรมมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การบริหารจัดการต้นทุน และการให้ความสำคัญกับการตลาดที่เข้าถึงกำลังซื้อจริง คือกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
การแก้ปัญหาสินเชื่อ:
เพื่อแก้ปัญหา “คอขวด” ด้านสินเชื่อ ควรมีกลไกเสริม เช่น
Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: ช่วยลดภาระหนี้สินและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง เพื่อให้การปล่อยสินเชื่อเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ:
สิ่งที่น่ากังวลคือ ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจทั้งระบบ รวมถึงการแก้ปัญหาหนี้สินที่ยั่งยืน ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
โอกาสสำหรับนักลงทุน:
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในช่วงที่ตลาดกำลังประคับประคอง การมองหาโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการพัฒนาสาธารณูปโภคครบครัน และมีราคาที่สมเหตุสมผลกับกำลังซื้อปัจจุบัน อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการอยู่อาศัยจริง (Owner-occupied) หรือโครงการที่มีแนวโน้มการปล่อยเช่าที่ดี อาจเป็นทางเลือกที่ปลอดภัย
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความท้าทายใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายความว่า ตลาดจะไม่สามารถกลับไปสู่สภาพเดิมเหมือนในอดีตได้อีกแล้ว ผู้ประกอบการและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับความท้าทายนี้ ปรับตัว และมองหาโอกาสในการสร้างสรรค์นวัตกรรม เพื่อขับเคลื่อนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปข้างหน้าได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นก้าวสำคัญที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในปีแห่งสมดุลใหม่นี้ได้สำเร็จ
