แนวโน้มภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569: การปรับอัตราและผลกระทบต่อผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงนโยบายและกฎระเบียบที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด หนึ่งในประเด็นสำคัญที่กำลังจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569 คือการปรับปรุงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกกันติดปากว่า “ภาษีที่ดิน” ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เพียงแค่ตัวเลข แต่สะท้อนถึงทิศทางของนโยบายที่ดินของประเทศ ที่มุ่งหวังการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
บทความนี้จะเจาะลึกถึงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า และการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินที่จะส่งผลต่อการคำนวณภาษีในอนาคตอันใกล้ พร้อมวิเคราะห์ผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นกับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กลไกสำคัญในการบริหารจัดการที่ดิน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นเครื่องมือสำคัญที่ภาครัฐใช้ในการจัดเก็บรายได้และส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสม โดยกฎหมายฉบับนี้ได้บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีอย่างจริงจังตั้งแต่ปี 2563 โดยมีหลักการคำนวณภาษีที่อิงตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) และอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์
การแบ่งประเภทภาษีที่ดินและอัตราภาษีในปี 2569
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวม ผมจะสรุปประเภทภาษีและอัตราที่สำคัญในปี 2569 ดังนี้
ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย (Residential Property)
กลุ่มนี้ครอบคลุมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่พักอาศัย โดยมีรายละเอียดการคำนวณภาษีที่ซับซ้อนขึ้นอยู่กับจำนวนที่พักอาศัยที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของ:
เจ้าของที่พักอาศัยหลังเดียว (บุคคลธรรมดา):
มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (บุคคลธรรมดา): (กรณีนี้มักเกิดจากกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแยกกัน)
มูลค่า 0 – 10 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
มูลค่า 10 – 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.02%
มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
เจ้าของที่พักอาศัย 2 หลังขึ้นไป (บุคคลธรรมดา):
มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.02%
มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม (Commercial Property)
กลุ่มนี้เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการค้าขาย สร้างรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม อัตราภาษีสำหรับกลุ่มนี้จะสูงกว่าที่พักอาศัยอย่างชัดเจน เพื่อสะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจที่สร้างขึ้น:
มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.3%
มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.4%
มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.5%
มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.6%
มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.7%
ที่ดินเพื่อการเกษตร (Agricultural Property)
การส่งเสริมภาคเกษตรกรรมยังคงเป็นนโยบายสำคัญ แต่ก็มีเงื่อนไขการเสียภาษีที่ต้องพิจารณา:
บุคคลธรรมดา:
มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
มูลค่า 50 – 125 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.01%
มูลค่า 125 – 150 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
มูลค่า 150 – 550 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
มูลค่า 550 – 1,050 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.07%
มูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
นิติบุคคล:
มูลค่า 0 – 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.01%
มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
มูลค่า 100 – 500 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
มูลค่า 500 – 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.07%
มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า (Unused and Vacant Land)
นี่คือประเด็นสำคัญที่ผมต้องการเน้นย้ำเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นกลไกที่ภาครัฐใช้เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มที่ ที่ดินที่ถูกปล่อยให้รกร้าง ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือสามารถใช้ประโยชน์ได้แต่ปล่อยว่างตลอดทั้งปี จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าประเภทอื่นอย่างมีนัยสำคัญ
มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.3%
มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.4%
มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.5%
มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.6%
มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.7%
สิ่งที่น่าจับตาคือ การเพิ่มอัตราภาษีสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่า หากมีการปล่อยให้รกร้างต่อเนื่องนานกว่า 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน สิ่งนี้สะท้อนเจตนารมณ์ที่ชัดเจนของภาครัฐในการควบคุมการเก็งกำไรที่ดิน และส่งเสริมการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคม
การขยายเวลาการดำเนินการเพื่อบรรเทาภาระประชาชน
ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับอัตราภาษีที่อาจสูงขึ้น กระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศขยายระยะเวลาดำเนินการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก 2 เดือน เพื่อลดภาระและความกดดันให้กับประชาชนในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่าน ซึ่งมาตรการขยายเวลาดังกล่าวครอบคลุมถึง:
การจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: เลื่อนจาก พ.ย. 2568 เป็น ม.ค. 2569
การประกาศราคาประเมินและอัตราภาษี: เลื่อนจาก ก.พ. 2569 เป็น เม.ย. 2569
การส่งแบบประเมินภาษี: เลื่อนจาก ก.พ. 2569 เป็น เม.ย. 2569
การชำระภาษี: เลื่อนจาก เม.ย. 2569 เป็น มิ.ย. 2569
การผ่อนชำระภาษี 3 งวด: เลื่อนกำหนดชำระแต่ละงวดออกไป 2 เดือน
การแจ้งเตือนผู้ค้างชำระ: เลื่อนจาก พ.ค. 2569 เป็น ก.ค. 2569
การแจ้งรายการภาษีค้างชำระ: เลื่อนจาก มิ.ย. 2569 เป็น ส.ค. 2569
การขยายเวลานี้เป็นการบรรเทาภาระทางการเงินระยะสั้นที่สำคัญ แต่ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอัตราภาษีพื้นฐานแต่อย่างใด
บทลงโทษสำหรับการชำระภาษีล่าช้า
สิ่งสำคัญที่ผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ทุกท่านควรรู้คือ บทลงโทษสำหรับการชำระภาษีล่าช้า ซึ่งมีความเข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ ดังนี้:
ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 10% ของภาษีที่ค้างชำระ
ชำระตามกำหนดในหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 20% ของภาษีที่ค้างชำระ
ชำระหลังพ้นกำหนดในหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 40% ของภาษีที่ค้างชำระ
เงินเพิ่ม: จ่ายเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างชำระ นับจากวันพ้นกำหนดจนถึงวันที่ชำระจริง (สูงสุดไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย)
ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า การบริหารจัดการการชำระภาษีให้ตรงเวลาเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อหลีกเลี่ยงภาระค่าใช้จ่ายที่สูงเกินควร
แนวโน้มปี 2570: การปรับขึ้นภาษีจากราคาประเมินใหม่
ประเด็นที่สร้างความกังวลอย่างต่อเนื่องคือ การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดิน ซึ่งกรมธนารักษ์มีรอบการประเมินใหม่ทุก 4 ปี ราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในปี 2569 คือรอบปี 2566-2569 และคาดว่าราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศใช้หลังจากนี้ (สำหรับรอบปี 2570 เป็นต้นไป) จะมีการปรับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การปรับราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้นนั้น มีเป้าหมายเพื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน และแน่นอนว่าส่งผลให้ฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สูงขึ้นตามไปด้วย ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือมีมูลค่าทรัพย์สินสูง อาจต้องเผชิญกับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2570 และปีต่อๆ ไป
กลยุทธ์การบริหารจัดการภาษีที่ดินสำหรับนักลงทุนและผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดนี้ ผมมีคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
ประเมินมูลค่าทรัพย์สินของท่าน: ตรวจสอบมูลค่าทรัพย์สินของท่านเทียบกับเกณฑ์การเสียภาษีในแต่ละประเภทอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่พักอาศัยหลังที่สอง หรือทรัพย์สินเพื่อการพาณิชยกรรม
หลีกเลี่ยงที่ดินรกร้าง: หากท่านมีที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือกำลังพิจารณาซื้อที่ดินที่ยังไม่มีแผนการพัฒนาที่ชัดเจน ควรตระหนักถึงอัตราภาษีที่สูงสำหรับที่ดินประเภทนี้ และพิจารณาหาทางพัฒนา หรือจำหน่ายออกไปก่อนที่จะกลายเป็นภาระ
ศึกษาข้อมูลราคาประเมิน: ติดตามข่าวสารเกี่ยวกับการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของภาระภาษี
วางแผนการชำระภาษี: กำหนดปฏิทินการชำระภาษีให้ชัดเจน และดำเนินการชำระภายในกำหนดเวลาเสมอ การผ่อนชำระก็เป็นอีกทางเลือกที่ช่วยกระจายภาระทางการเงิน
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากท่านมีข้อสงสัย หรือมีสถานการณ์ทรัพย์สินที่ซับซ้อน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ หรือนักกฎหมาย จะช่วยให้ท่านได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสม
พิจารณาทางเลือกในการลงทุน: ในภาวะที่ภาษีอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้น นักลงทุนควรพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าเมื่อเทียบกับภาระภาษี เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ หรือโครงการที่อยู่ในกลุ่มได้รับการส่งเสริม
บทสรุป
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับเปลี่ยนที่สำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การทำความเข้าใจอัตราภาษีประเภทต่างๆ การวางแผนรับมือกับราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้น และการหลีกเลี่ยงการถือครองที่ดินรกร้าง จะเป็นกุญแจสำคัญในการบริหารจัดการทรัพย์สินของท่านให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
หากท่านเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือหัวเมืองเศรษฐกิจ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา การตื่นตัวต่อการเปลี่ยนแปลงนี้เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
ถึงเวลาแล้วที่ท่านจะเข้ามาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้พร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายและตลาด
