กรุงเทพฯ 2569: ปรากฏการณ์ ‘คอนโดเศรษฐี’ กับกลยุทธ์ทะลุวงล้อมตลาดซบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร สัญญาณที่ชัดเจนจากข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ บ่งบอกว่าถึงเวลาแล้วที่กลุ่มทุนระดับสูง หรือที่ผมขอเรียกอย่างเก๋ไก๋ว่า “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” จะเข้ามามีบทบาทพลิกเกม
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ย้อนรอย 2568 สู่ความท้าทาย 2569
หากย้อนมองผลประกอบการปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจน การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่ารวมของตลาดก็หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึงแสนล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ค่อนข้างซบเซา
น่าสนใจว่า ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมายังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการรวมศูนย์ของผู้พัฒนาที่ต้องการสร้างความน่าเชื่อถือและดึงดูดกำลังซื้อ ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งที่น้อยกว่า
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ตัวเลขปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดได้หดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง นี่คือภาวะที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างรอบคอบ
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวเพื่ออยู่รอด และโอกาสของตลาดบน
สำหรับปี 2569 ภาพรวมของซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยประเมินว่าจะมีการเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักที่ผู้พัฒนาจะนำมาใช้ คือ การลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะดูเงียบเหงา แต่ในช่วงปี 2569 นี้ เราจะได้เห็นการแข่งขันที่เข้มข้นอย่างมากในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ และ ลักเซอรี่ ซึ่งมุ่งเป้าไปที่ทำเลใจกลางเมืองที่มีมูลค่าสูง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
ผมคาดการณ์ว่า เราจะได้เห็นการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็น “Rare Item” คือมีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีศักยภาพโดดเด่น นี่คือปรากฏการณ์ที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด จากการเน้นปริมาณ สู่การให้ความสำคัญกับ “มูลค่า” และ “ความพิเศษ”
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: กำลังซื้อที่พลิกเกมตลาดคอนโดระดับสูง
คำกล่าวที่ว่า “ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์” ไม่ใช่คำกล่าวเกินจริงสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 กลุ่ม High Net Worth (เศรษฐีที่มีสินทรัพย์สูง) และ Ultra High Net Worth (เศรษฐีที่มีสินทรัพย์สูงมาก) กำลังกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ ด้วยเหตุผลหลายประการ:
ความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า: กลุ่มนี้ไม่ได้มองหาเพียงที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหา “สินทรัพย์” ที่สามารถรักษามูลค่าและสร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว คอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ในทำเลศักยภาพจึงเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์
กำลังซื้อที่แข็งแกร่ง: พวกเขามีความพร้อมในการจับจ่ายสำหรับยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยไม่ลังเล หากโครงการนั้นๆ ตอบโจทย์ในด้านทำเล คุณภาพการออกแบบ และบริการ
การมองหา “Rare Item” และ “Branded Residence”: กลุ่มนี้มีความต้องการที่แตกต่างและมองหาความพิเศษที่หาได้ยาก พวกเขาสนใจโครงการที่มีลักษณะพิเศษ เช่น โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อย (Low Density), โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีอีกแล้ว (Rare Location), หรือแม้กระทั่งโครงการที่ได้รับการพัฒนาภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียงระดับโลก (Branded Residence)
โอกาสในการสร้าง “New Price Benchmark”: ด้วยต้นทุนที่ดินใน CBD ที่สูงขึ้น และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับกำลังซื้อที่พร้อมของกลุ่มเป้าหมาย การตั้งราคาขายในระดับที่สูงขึ้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลก และเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” หรือมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาด
การลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนจากตลาดเช่า: นอกเหนือจากการอยู่อาศัยเอง กลุ่มนี้ยังมองเห็นโอกาสในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะกับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย (Expats) ซึ่งมีความต้องการที่พักอาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
จากสถานการณ์และเทรนด์ที่กล่าวมา ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน ดังนี้:
มุ่งเน้นโครงการคอนโดมิเนียมหรูในทำเลใจกลางเมือง: การพัฒนาโครงการในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Location) ที่มีซัพพลายใหม่จำกัด จะเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีแลนด์แบงก์ในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพสูงได้ การสร้างโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Project) จะช่วยสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ “กำลังซื้อจริง”: เน้นการพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ทั้งในด้านการออกแบบที่หรูหรา ฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน และบริการหลังการขายที่เหนือระดับ
สร้าง “New Price Benchmark” ด้วยนวัตกรรมและเอกลักษณ์: ใช้ประโยชน์จากต้นทุนที่ดินและพัฒนาการใน CBD เพื่อกำหนดราคาขายที่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของโครงการ โดยเน้นโปรดักต์ที่เป็น “Rare Item”, “Low Density”, หรือ “Branded Residence” เพื่อสร้างความแตกต่างและดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย
แข่งขันด้วย “คุณภาพ” ไม่ใช่ “ปริมาณ”: ในภาวะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว การแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย จะมีความสำคัญมากกว่าการแข่งขันด้านราคา การให้ความสำคัญกับรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ จะสร้างความประทับใจและสร้างความภักดีของลูกค้า
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่าในเมือง: พัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในทำเลที่สามารถปล่อยเช่าได้ดี เช่น ใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้า การมีรายได้จากค่าเช่าจะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การจัดการความเสี่ยงในตลาดที่ผันผวน
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล Prime CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากปัจจัยทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง หรือนโยบายเศรษฐกิจใหม่ๆ ที่ยังไม่ชัดเจน อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม ผู้ประกอบการจึงต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะเวลา (Timing) ที่แม่นยำ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในการจับจองทำเลทอง ดังนั้น การบริหาร Timing ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 นี้ Colliers ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางกลยุทธ์ที่สำคัญ ดังนี้:
การคัดเลือกโครงการลงทุนที่แม่นยำ: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้ง (Location) และกลุ่มเป้าหมาย (Target Audience) ที่ชัดเจนเท่านั้น
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและนำเสนอโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งมี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Real Demand)
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้มีความรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพ
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
การติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายจากภาครัฐอย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีของการเติบโตแบบก้าวกระโดดสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยรวม แต่เป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุล” และ “การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป” สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความเข้าใจในตลาด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด โอกาสในการสร้างความสำเร็จในตลาด คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และ คอนโดมิเนียมลักเซอรี่ ยังคงมีอยู่จริง และ “เศรษฐี” คือกุญแจสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดนี้ไปข้างหน้า
หากท่านคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความได้เปรียบในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 นี้ อย่าพลาดที่จะเจาะลึกในตลาดบนและลักเซอรี่ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญจาก Colliers ประเทศไทย เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและสร้างกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนไป.
