ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: พลิกวิกฤตสู่โอกาสในมือมหาเศรษฐี
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริง ข้อมูลล่าสุดจาก ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยภาพรวมที่น่าสนใจว่า ตลอดปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็น “ภาวะอุปทานต่ำสุดในรอบ 17 ปี” (Low Supply Cycle) ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่าตลาดรวมเหลือเพียง 70,368 ล้านบาท ห่างจากค่าเฉลี่ยที่ประมาณ 1 แสนล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53%
เมื่อเจาะลึกไปถึงผู้เล่นในตลาด จะพบว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ Big Brands ยังคงเป็นกำลังหลัก โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ (14,323 ยูนิต) และ 93.07% ของมูลค่าตลาดรวม (63,947 ล้านบาท) ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งค่อนข้างน้อยที่ 16.29% ของยูนิต (2,787 ยูนิต) และ 6.93% ของมูลค่า (6,416 ล้านบาท)
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 ที่หดตัวลงครึ่งหนึ่ง จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “คอนโดกรุงเทพฯ ซบเซา” อย่างแท้จริง
แนวโน้มปี 2569: คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ชะลอตัวแต่มีสัญญาณบวก
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง แนวโน้มยังคงบ่งชี้ถึงการชะลอตัวของอุปทานใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เพียงราว 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 และมีมูลค่าตลาดรวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดขนาดโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณการลงทุนที่กระจายไปยัง “คอนโดเมืองท่องเที่ยว” โดยมีจุดสนใจพิเศษที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม ผมไม่คิดว่าปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะระมัดระวัง การฟื้นตัวของ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” จะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวที่ค่อยๆ ดีขึ้น โดยมีปัจจัยเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มแสดงสัญญาณบวก
ปรากฏการณ์ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: การแข่งขันในกลุ่มตลาดบน
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในเซ็กเมนต์ “คอนโดหรูใจกลางเมือง” (Luxury Condominium Bangkok) และ “คอนโดระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี่” (Ultra Luxury Condominium) แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายชัดเจนคือการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “มหาเศรษฐี” (High Net Worth Individuals – HNWIs) และ “มหาเศรษฐีระดับสูงสุด” (Ultra-High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมากและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นคือ การตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการ (Official Launch Price) สำหรับ “คอนโดพรีเมียม” (Premium Condominium) ที่อาจแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการยกระดับของ “ราคาคอนโดกรุงเทพฯ” ในตลาดบน
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: พลิกวิกฤตสู่กลยุทธ์ใหม่
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผมมีข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะก้าวข้ามความท้าทายนี้ ดังนี้ครับ:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปได้ โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะสร้างมูลค่า แต่ยังเสริมสร้างภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาวอีกด้วย การลงทุนใน “คอนโดระดับไฮเอนด์” (High-End Condominium) จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
กำลังซื้อกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Assets) ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีกำลังซื้อห้องชุดในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินและค่าพัฒนาโครงการในย่าน CBD ที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จึงเป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับ “โครงการคอนโดหายาก” (Rare Condominium Projects) การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความเป็นพิเศษ เช่น โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) หรือ Branded Residence จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
แข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในภาวะที่อุปทานมีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่คุณภาพของโครงการเป็นหลัก ไม่ใช่การเร่งเปิดโครงการจำนวนมาก การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นจุดขายสำคัญที่ช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: แม้กำลังซื้อเพื่อการอยู่อาศัยอาจชะลอตัว แต่ตลาดเช่าในเมือง โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expats) ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-Let) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการก็ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย 5 ประการในปี 2569 ที่ “ภัทรชัย” ได้กล่าวถึงไว้ ดังนี้:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการระบายสต็อก (Absorption Rate) ของ “คอนโดใหม่กรุงเทพฯ”
ภาคการเงินเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง บวกกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างต่อเนื่อง
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นจากการเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจทำให้ภาพรวมนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนจากผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: ความเสี่ยงจากการเปิดโครงการเร็วเกินไป อาจทำให้ต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว หรือการเปิดช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หาได้ยาก การบริหารจัดการช่วงเวลา (Timing) จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers Thailand
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 Colliers Thailand ได้เสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจดังนี้:
เน้นโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การลงทุนใน “คอนโดทำเลดี” (Prime Location Condominium) ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีความอ่อนไหวต่อสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และการควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: นี่คือหัวใจหลักของการอยู่รอดในภาวะตลาดที่ท้าทาย การบริหารจัดการการเงินให้มีสภาพคล่องเพียงพอ และการควบคุมกระแสเงินสดให้เป็นไปตามแผน เป็นสิ่งสำคัญที่สุด
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์ยืดหยุ่น: การเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถปรับตัวและคว้าโอกาสได้ทันท่วงที
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตลาดที่เคยคึกคัก อาจจะดูเงียบเหงาลง แต่สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาส และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มกำลังซื้อระดับบน และการสร้างสรรค์โครงการที่มีคุณภาพโดดเด่น ก็ยังมีพื้นที่ให้เติบโตได้อย่างแน่นอน
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโครงการคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่าน ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ในปี 2569 ยังคงมีศักยภาพที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบนและทำเลศักยภาพสูง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด.
