ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: กลยุทธ์ ‘เศรษฐี’ คว้าโอกาส ในยุคกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ในช่วงต้นปี 2569 นี้ ยิ่งตอกย้ำถึงทิศทางที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยเฉพาะการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการและกลยุทธ์ในการเข้าถึงกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: ‘Low Supply Cycle’ ที่ชัดเจน
ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีโครงการเปิดใหม่เพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท
ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ หรือ ‘บิ๊กแบรนด์’ ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด (14,323 ยูนิต) ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน นี่คือสัญญาณเตือนที่ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้าม การซื้อคอนโดกรุงเทพ ในช่วงเวลานี้จึงต้องการความเข้าใจในสภาวะตลาดที่ละเอียดอ่อน
คาดการณ์ปี 2569: ซัพพลายทรงตัว เน้นคุณภาพและทำเลศักยภาพสูง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดว่าจะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาโครงการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัว และการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
คุณภัทรชัย ยังกล่าวเสริมว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เหมาะกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ปี 2569 มีแนวโน้มจะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวโดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันในกลุ่ม High-End และ Luxury: โอกาสของ ‘เศรษฐี’ ตัวจริง
แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่โดยรวมจะลดลง แต่ในปี 2569 จะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ High-End และ Luxury โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่มักจะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ ‘เรือธง’ ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง
หนึ่งในเทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การกำหนดราคาขายในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่เป็น ‘Rare Item’ มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่หาได้ยาก ซึ่งถือเป็นการสร้าง ราคาคอนโดกรุงเทพ ใหม่ในตลาด (New Price Benchmark)
‘เศรษฐี’ แผลงฤทธิ์: ทำไมต้องฉวยโอกาส?
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น ผมขอเสนอแนวคิดเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 โดยเน้นไปที่การใช้ประโยชน์จากกำลังซื้อของกลุ่ม ‘เศรษฐี’ ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: สำหรับผู้ที่มีที่ดินแปลงสวยในทำเลซูเปอร์ไพรม์ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ ‘แฟลกชิป’ เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวคือโอกาสที่สำคัญ สภาพตลาดที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด ยิ่งทำให้โครงการที่มีเอกลักษณ์โดดเด่นมีมูลค่าสูงขึ้น
กำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างแท้จริง และมองหา ‘สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า’ (Store of Value) การที่พวกเขาสามารถจับจ่ายซื้อคอนโดในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ไม่ได้อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวมมากนัก
การสร้าง ‘New Price Benchmark’: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ชั้นใน เป็นปัจจัยสนับสนุนให้สามารถตั้งราคาสูงได้ โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอเป็น ‘Rare Item’, ‘Low Density’ (โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ), และ ‘Branded Residence’ (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์ระดับโลก) จะได้รับการยอมรับและตั้งราคาสูงได้อย่างมีเหตุผล
การแข่งขันด้าน ‘คุณภาพ’ แทน ‘ปริมาณ’: ในยุคที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการสร้างจำนวนมาก เป็นการเน้นคุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่เหนือระดับ การให้ความสำคัญกับรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ จะช่วยสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มผู้บริหารระดับสูง, ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats), และนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและศักยภาพในการลงทุนให้เช่า จะเป็นการกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แน่นอนว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ดังนี้:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายของโครงการ
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงก็ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลใหม่ อาจทำให้การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจ รอความชัดเจนของมาตรการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่พร้อม ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก การบริหาร ‘Timing’ ให้แม่นยำจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้ให้ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนควรมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ไม่ใช่การพัฒนาโครงการแบบครอบคลุมทุกกลุ่ม
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มกำลังซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) ซึ่งมีความสามารถในการซื้อสูงและไม่ผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจมากนัก
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาพคล่องและกำลังซื้อของตลาด จะช่วยลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในสภาวะตลาดเช่นนี้ คือการบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: การปรับตัวอย่างรวดเร็วตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่ และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่น คือสิ่งจำเป็นสำหรับความสำเร็จ
อนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
แม้ภาพรวมตลาดในปี 2569 จะเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนและลักเซอรี่ในกรุงเทพฯ ยังคงมีศักยภาพ และเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และมีกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่กำลังมุ่งเน้นไปที่การสร้างสรรค์โครงการคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนว่า ตลาดนี้กำลังเปลี่ยนจากการเน้นปริมาณ เป็นการเน้นคุณภาพและมูลค่า
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา ลงทุนคอนโดกรุงเทพ หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และสามารถคว้าโอกาสที่ดีที่สุดจากตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ได้อย่างแน่นอน
หากคุณกำลังพิจารณาทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ระดับสูง อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการและเป้าหมายของคุณ.
