กรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับตัวสู่ยุคทองของกลุ่มมหาเศรษฐีและการมองการณ์ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปนับครั้งไม่ถ้วน ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ตัวเลขจากรายงานของ Colliers ประเทศไทย โดยคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร สะท้อนภาพตลาดที่ชัดเจนที่สุด: การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 อยู่ที่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต นี่คือระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 อยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท ถึง 38.53%
ภาพรวมนี้แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นหลักในตลาดคือแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตและ 63,947 ล้านบาทของมูลค่ารวม ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด การที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมากนี้ เป็นผลพวงมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งกำลังซื้อที่ชะลอตัวของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ประกอบกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและนโยบายต่างๆ
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวและการปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
มองไปข้างหน้าสู่ปี 2569 แม้คาดการณ์ว่าจะยังคงมีแรงกดดันต่อตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ อยู่ แต่ก็มีสัญญาณการปรับตัวและโอกาสใหม่ๆ ซ่อนอยู่ ตัวเลขที่ประเมินไว้สำหรับซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะหันมาใช้กลยุทธ์การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพอย่าง EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมอาจจะยังไม่ฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่ก็มีแนวโน้มที่จะค่อยๆ ปรับสมดุล และสัญญาณบวกบางประการก็เริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับบน (High-end) และลักเซอรี่ (Luxury) ที่ยังคงมีการแข่งขันที่รุนแรง ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น
ยุคทองของเศรษฐี: โอกาสการลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” หรือการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD นี่คือปรากฏการณ์ที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไปสู่ยุคที่กลุ่มมหาเศรษฐีจะเป็นผู้ขับเคลื่อนหลัก
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ ควรให้ความสำคัญกับ 5 ประเด็นหลัก:
คอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ที่จำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ การมีที่ดินแปลงสวย หรือการสามารถเข้าถึงที่ดินศักยภาพสูง จะเป็นแต้มต่อสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อของกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มนี้ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นสินทรัพย์เพื่อการรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีอำนาจในการจับจ่ายซื้อคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงถึง 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว สนับสนุนการตั้งราคาขายในระดับสูง สินค้าที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรูระดับโลก)
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายมีจำกัด การสร้างความแตกต่างด้วยการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้า แทนที่จะแข่งขันกันที่ราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญสำหรับตลาดเช่าในเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและความไม่แน่นอน
แม้จะมีโอกาสในกลุ่มตลาดบน แต่ผู้พัฒนาโครงการก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอีก 5 ประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในย่าน CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ก็ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นยังไม่ชัดเจน การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง และอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้ต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจทำให้พลาดโอกาสในทำเลทองที่หาได้ยาก การบริหารจัดการจังหวะเวลาจึงเป็นหัวใจสำคัญ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเติบโตในสภาวะตลาดปัจจุบัน ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพของทำเลและมีความเข้าใจในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างถ่องแท้
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริง (Genuine Demand) และมีความต้องการที่ชัดเจนในสินค้าประเภทนี้
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มสภาพคล่อง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดในการอยู่รอดและเติบโตในทุกสภาวะตลาด การมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะช่วยให้โครงการสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเฝ้าระวังและปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์และความเปลี่ยนแปลงทางนโยบาย จะช่วยให้ธุรกิจสามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
แม้ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในภาพรวมอาจจะยังอยู่ในช่วงของการปรับตัว แต่โอกาสในการลงทุนในตลาดระดับบนและลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ยังคงมีอยู่ สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และสามารถอ่านเกมตลาดได้อย่างเฉียบคม ปี 2569 อาจจะเป็นปีทองของ “เศรษฐี” อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ติดต่อเราได้วันนี้ เพื่อให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน
