กรุงเทพฯ อสังหาฯ ซึมยาว: ปี 2569 วงการคอนโดฯ กำลังซื้อผู้มีอันจะกิน คือพระเอกตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ดูเหมือนจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมตลาดโดยรวม ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่เปิดเผยถึงสถิติปี 2568 นั้น บ่งชี้ชัดเจนถึงภาวะ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯฝืดเคือง” ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่เราไม่ค่อยได้เห็นบ่อยนัก
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ซัพพลายหดตัวต่อเนื่อง
สถิติปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท ห่างจากค่าเฉลี่ยต่อปีที่ราว 1 แสนล้านบาท ถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย (14,323 ยูนิต) และคิดเป็นมูลค่ากว่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดไปเกือบครึ่งหนึ่งอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลที่ค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับการเฟ้นหาทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวอย่าง EEC และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ชี้แจง “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง”
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดระดับบน: โอกาสทองของกำลังซื้อระดับสูง
ท่ามกลางภาวะตลาดที่ค่อนข้างซบเซา แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงอย่างมากในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่มั่นใจที่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีความต้องการสูงและหาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเปิดพรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมระดับ “Rare Item” ที่ตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งจะมีราคาขายเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร และมีจำนวนยูนิตที่จำกัด เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงเพื่อการลงทุนและรักษามูลค่า
โอกาสของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: เจาะตลาดบน สร้างมูลค่าจากความพิเศษ
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมา ผมขอเสนอแนวทางการลงทุนและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้ครับ:
คอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองคือโอกาส: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime มีจำกัด เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น ไม่ใช่เพียงสร้างมูลค่าในระยะสั้น แต่ยังเป็นการสร้างแบรนด์และภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW คือคำตอบ: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) อย่างแท้จริง พวกเขามีความพร้อมและกำลังซื้อที่สูง สามารถเข้าถึงห้องชุดที่มีราคาระหว่าง 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้
สร้าง New Price Benchmark จากทำเลและต้นทุน: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้ควรเป็นโครงการที่เป็น “Rare Item,” “Low Density,” และ “Branded Residence”
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนโครงการ มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพอย่างแท้จริง ทั้งในด้านการออกแบบที่ล้ำสมัย, การบริการหลังการขายที่ประทับใจ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ตลาดเช่าในเมืองยังคงมีดีมานด์: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยในทำเลเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
ถึงแม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในภาพรวม
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังอยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ทำให้เกิดความล่าช้าในการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม ซึ่งต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก จึงจำเป็นต้องมีการบริหารจัดการ “Timing” อย่างแม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อฝ่าวิกฤตและความท้าทาย
จากประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพในปี 2569:
เลือกสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการขาย
เจาะตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีความสามารถในการจ่ายสูง ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดของโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและสภาวะตลาด เพื่อไม่ให้เกิดภาระทางการเงินที่มากเกินไป
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด: เตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับสถานการณ์และนโยบายใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
ในปี 2569 นี้ แม้ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และสามารถมองเห็นโอกาสในกลุ่มกำลังซื้อระดับบน การลงทุนและพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่ม “เศรษฐี” ก็ยังคงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของท่าน
