มหานครแห่งห้องชุด: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของการลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2568 และคาดการณ์สำหรับปี 2569 นั้น บ่งชี้ถึงยุคสมัยใหม่ที่กำลังจะมาถึง ซึ่งขับเคลื่อนด้วยพลวัตที่ซับซ้อนและโอกาสที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: สถิติที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลง
ข้อมูลจาก Colliers ประเทศไทย ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ประจำปี 2568 สถิติการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ถือเป็นระดับ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทรองลงมาที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต รวมกว่า 347,650 ยูนิต การที่ปี 2568 มีตัวเลขเปิดตัวใหม่เพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ย สะท้อนถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2569: ความท้าทายและโอกาสในตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับภาวะซัพพลายที่จำกัด โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดขายเพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพอย่าง EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะไม่น่าจะมีการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่สัญญาณของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไปเริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง นี่คือช่วงเวลาที่ผู้ที่มีอำนาจซื้อสูงจะสามารถ “แผลงฤทธิ์” ในตลาดได้อย่างเต็มที่
เมื่อเศรษฐีคือผู้ขับเคลื่อนตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ คอนโดไฮเอนด์ และ คอนโดลักชัวรี โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนาชั้นนำจะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี เพื่อการลงทุนและเป็นที่อยู่อาศัย
เราอาจจะได้เห็นการเปิดพรีเซลโครงการใหม่ที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่หาได้ยาก สิ่งนี้จะช่วยสร้าง ราคาคอนโดใหม่ ที่เป็นมาตรฐานใหม่ (New Price Benchmark) ให้กับตลาด
กลยุทธ์การลงทุนสำหรับตลาดคอนโดระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเจาะตลาด คอนโดหรูใจกลางเมือง ควรพิจารณาสิ่งเหล่านี้:
โอกาสจากทำเลศักยภาพสูง: การมีแลนด์แบงก์ในมือ หรือการหาทำเลศักยภาพสูงในย่าน Prime CBD เป็นกุญแจสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อที่แข็งแกร่ง: กลุ่ม HNWI และ UHNWI มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายเงินจำนวนมากสำหรับ คอนโดกรุงเทพฯ ที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงใน CBD และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรเจกต์ที่เหมาะสมควรเน้นความเป็น “Rare Item,” “Low Density” และ Branded Residence
การแข่งขันด้านคุณภาพ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นปริมาณเป็นการเน้นคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นจุดที่สร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ตลาดเช่าศักยภาพ: นอกจากตลาดซื้อแล้ว ตลาดเช่าในเมืองก็ยังคงมีดีมานด์ต่อเนื่องจากชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้านในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: ภาคการเงินยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง รวมถึงต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนรัฐบาลและการเปลี่ยนแปลงนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนในการลงทุน และอาจทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะเวลา (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเจอสภาวะตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากประสบการณ์ของ Colliers ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการเพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้:
โฟกัสที่ทำเลและกลุ่มเป้าหมาย: เลือกลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งชัดเจนและสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักชัวรี: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มตลาดบนและลักชัวรี ซึ่งมีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและมีกำลังซื้อสูง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดโครงการและบริหารจัดการอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลัก: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคแห่งการปรับตัวและสร้างมาตรฐานใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับบน ที่กำลังซื้อจากกลุ่มผู้มีฐานะดีจะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจพลวัตของตลาดและปรับกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถคว้าโอกาสในการสร้างความสำเร็จในมหานครแห่งนี้ได้อย่างแน่นอน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดหรูใจกลางเมือง หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในเชิงลึก อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ณ บัดนี้