มหานครแห่งโอกาส: เจาะลึกตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 และกลยุทธ์พิชิตใจนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในมหานครอย่างกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มทุนและนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” กำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจทิศทางที่แท้จริง
บทสรุปปี 2568: ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่ซบเซาแต่แฝงนัยสำคัญ
ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับภาวะตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี สะท้อนให้เห็นถึงวัฏจักรของอุปทานที่หดตัวลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าตลาดโดยรวมก็ลดลงไปถึง -38.53% เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่สูงกว่า 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย โดยมูลค่ารวมอยู่ที่ 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 ที่เปิดตัวไปเพียงครึ่งเดียว จึงบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวพร้อมการปรับตัวสู่ “ตลาดคอนโดระดับบน”
สำหรับแนวโน้มปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดขายจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างแท้จริง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง “EEC-ภูเก็ต”
คุณภัทรชัย ชี้ให้เห็นว่า ช่วงเวลาปัจจุบันยังไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว คาดว่าปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลของ “ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ” อย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวไปพร้อมกับการปรากฏสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างบางประการ
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ปลุกตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไฮเอนด์
ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ยังคงท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีของการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีมูลค่าสูงและหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา นี่คือการช่วงชิง “กำลังซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth” ที่มีอำนาจในการตัดสินใจซื้อสูงและพร้อมที่จะลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ
เทรนด์ที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การได้เห็นการเปิดพรีเซลล์โครงการใหม่ที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ยิ่งตอกย้ำว่านี่คือยุคทองของ “เศรษฐีที่พร้อมจะแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: หมากกลยุทธ์พิชิตใจนักลงทุนกำลังซื้อสูง
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผมมีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการคว้าโอกาสใน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ในปี 2569 นี้ ดังนี้
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีอุปทานใหม่ที่จำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินเดิม หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนา “โครงการระดับแฟลกชิป” จะช่วยสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมสำหรับการลงทุนใน “ห้องชุดกรุงเทพฯ” ที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาที่สูงขึ้น การนำเสนอ “ผลิตภัณฑ์ที่โดดเด่น” เช่น โครงการ Rare Item, Low Density, หรือ Branded Residence จะสามารถสร้างการยอมรับในราคาใหม่นี้ได้
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการตัดราคามาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบที่เหนือชั้น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และการสร้าง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มบน
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการเช่าที่พักในเมืองจากกลุ่มชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักจึงยังคงมีความสำคัญ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การบริหารความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
อย่างไรก็ตาม การดำเนินธุรกิจใน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ 5 ด้านหลัก ได้แก่:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การโอนและกระแสเงินสดของโครงการอาจได้รับผลกระทบ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใน CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่อ “อัตรากำไรโครงการ”
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนในการลงทุน โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ นักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจ
การกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จใน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ในปี 2569 นี้ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์สำคัญดังนี้:
เลือกการลงทุนที่ชัดเจน: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: กำหนดเป้าหมายไปที่ตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งมี “ดีมานด์ซื้อที่แท้จริง”
บริหารขนาดโครงการอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจ: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นปัจจัยสำคัญในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลง
ปี 2569 นี้ คือโอกาสที่ “นักลงทุนรายใหญ่” จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” อย่างแท้จริง การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด, กำลังซื้อที่แท้จริง, และการวางกลยุทธ์ที่แม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการคว้าผลตอบแทนที่น่าพอใจท่ามกลางความท้าทายที่ทวีคูณ.
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในมหานครแห่งโอกาสนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลกำไรอย่างยั่งยืน.
