ปี 2569: ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กับทิศทางการเติบโตที่เปลี่ยนไปของกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปี 2568 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวครั้งสำคัญของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งกำลังจะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด คอนโดหรู กรุงเทพ ในยุคที่กำลังซื้อโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทาย
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการชะลอตัว
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สะท้อนภาพตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2568 ได้อย่างชัดเจน การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 17 ปี (Low Supply Cycle) คิดเป็นการลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการลงทุนโดยรวมลดลงถึง -38.53% มาอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึงราว 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การที่ปี 2568 มียอดเปิดตัวเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยนี้ ยิ่งเน้นย้ำถึงภาวะที่ตลาดกำลังหดตัว
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวสู่ตลาดที่มีการแข่งขันสูงในกลุ่มบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับการชะลอตัวของอุปทานใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก -12.33% มูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเลือกเฟ้นทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่าง คอนโดภูเก็ต และพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็จะเป็นอีกหนึ่งจุดโฟกัส
“ภัทรชัย” ชี้ให้เห็นว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว คาดว่าปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้น
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลทอง อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก
หนึ่งในเทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นคือ การเปิดพรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ที่มีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่า ราคาคอนโดกรุงเทพ กำลังถูกผลักดันขึ้นไปสู่ระดับใหม่
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองของตลาดคอนโดระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทิศทางของตลาดในปี 2569 เปิดโอกาสให้มุ่งเน้นกลยุทธ์ที่แตกต่างไปจากเดิม ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การขาดแคลนอุปทานใหม่ในทำเล Super Prime CBD เป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ การพัฒนา คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลชั้นนำยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหาทรัพย์สินเพื่อการรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในระดับราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านคุณภาพและการออกแบบ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสนับสนุนให้สามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผลิตภัณฑ์ที่เป็น Rare Item, Low Density (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence (คอนโดมิเนียมที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมชื่อดัง)
การแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ: ท่ามกลางอุปทานที่จำกัด ผู้พัฒนาจะเน้นการแข่งขันด้วยคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขายที่เหนือระดับ, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพดี โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD รวมถึงแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์เช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การกำหนดจังหวะการเปิดตัวโครงการมีความสำคัญอย่างยิ่ง หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทอง จึงจำเป็นต้องบริหารจัดการ “Timing” อย่างแม่นยำ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพทำเลเด่นชัด และสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่ม HNW และ UHNW
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: สิ่งนี้คือหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: เตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและพิสูจน์ความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ การมุ่งเน้นที่กลุ่มกำลังซื้อระดับสูง การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและเอกลักษณ์ พร้อมกับการบริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนในกรุงเทพฯ นี่คือเวลาอันเหมาะสมที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก และวางแผนการลงทุนเพื่อคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง ลงทุนอย่างชาญฉลาดกับ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ที่มีศักยภาพในยุคใหม่นี้
