กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่: กลยุทธ์เจาะตลาดคอนโดระดับบน ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาโดยตลอด และสำหรับปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีหัวเลี้ยวหัวต่อที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ที่กำลังเผชิญกับพลวัตที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2568 ที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะ “ซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี” ตามข้อมูลจากบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงกว่า 38.53% เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่สูงถึงแสนล้านบาท การปรับตัวลดลงนี้สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการเดินหน้าโครงการใหม่ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของกำลังซื้อ
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลที่มาพร้อมโอกาสสำหรับ “เศรษฐี”
สำหรับทิศทางในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับภาวะ “ซัพพลายจำกัด” โดยคาดการณ์จำนวนยูนิตใหม่ที่จะเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเน้นการปรับลดขนาดโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเลือกเฟ้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการมองหาโอกาสในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงอย่าง EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะดูเหมือนซบเซา แต่สำหรับ “ตลาดคอนโดระดับบน” และ “ตลาดคอนโดหรู” ในทำเลทองของกรุงเทพฯ สถานการณ์กลับมีความน่าสนใจเป็นพิเศษ นี่คือช่วงเวลาที่ “เศรษฐี” ตัวจริงจะได้แสดง “ฤทธิ์” ในการจับจองอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง
เจาะลึกกำลังซื้อและโอกาสในตลาดคอนโดระดับบน
ในมุมมองของผม ซึ่งคลุกคลีกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มานาน สิ่งที่น่าจับตามองในปี 2569 คือการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้นในกลุ่ม “คอนโดระดับไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” แม้จะมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่จำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะทุ่มเททรัพยากรเพื่อเปิดตัว “โครงการเรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อระดับ High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากับกลุ่มอื่น
“คอนโดกรุงเทพฯ” ปี 2569: เทรนด์ราคา 1 ล้านบาท/ตร.ม. ที่ไม่ใช่เรื่องเพ้อฝัน
สิ่งที่น่าจะเป็น “เทรนด์สำคัญ” ที่จะเกิดขึ้นในปี 2569 คือ การที่ผู้ประกอบการจะกล้าตั้งราคา “คอนโดกรุงเทพฯ” สำหรับโครงการพิเศษ โดยเฉพาะ “โครงการ Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล “Prime CBD” อย่างเป็นทางการ ในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” นี่ไม่ใช่ราคาที่เกินจริงอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินทำเลศักยภาพสูงสุด ทรัพยากรที่จำกัด และการออกแบบที่เหนือระดับ
ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ ดังนี้:
มองหาโอกาสใน “คอนโดหรูใจกลางเมือง”: การมีซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” ที่จำกัด เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหา “แลนด์แบงก์ศักยภาพสูง” เพื่อพัฒนา “โครงการระดับแฟลกชิป” ที่จะสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว ซึ่งจะตอบโจทย์ความต้องการของ “นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่มองหาการลงทุนที่มั่นคง
เจาะกลุ่มกำลังซื้อ “High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth”: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” ที่มีกำลังซื้อ “คอนโดตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท” ได้อย่างสบาย การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการเฉพาะตัวของกลุ่มนี้ จึงเป็นหัวใจสำคัญ
สร้าง “New Price Benchmark” ด้วยการลงทุนที่ชาญฉลาด: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน “CBD” ที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอ “โปรดักต์” ที่เป็น “โครงการ Rare Item”, “Low Density” (ความหนาแน่นต่ำ) และ “Branded Residence” (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ระดับโลก) จะช่วยสร้างมูลค่าและดึงดูดกำลังซื้อระดับบนได้
เน้น “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” ในการแข่งขัน: ในภาวะที่การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ส่งผลมากนักในกลุ่มตลาดบน การเน้น “การออกแบบที่เหนือระดับ”, “บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ” และ “ประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ” จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่าง และลดแรงกดดันจากการแข่งขัน
ใช้ประโยชน์จาก “ตลาดเช่าในเมือง”: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ “ทำเลใกล้ CBD” และ “แนวรถไฟฟ้าหลัก” ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอีกหลายประการ ดังนี้:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับ “ซัพพลายคอนโด” ในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจที่ไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ”
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น ผมขอเสนอ “กลยุทธ์เชิงรุก” จาก Colliers ประเทศไทย เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ปี 2569 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ:
เลือกสรรเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่สามารถกำหนดทิศทางและเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
ให้ความสำคัญกับตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” และกำลังซื้อสูง
บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมต้นทุนและความเสี่ยงให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ: วางแผนการเงินให้แข็งแกร่งเพื่อรองรับทุกสถานการณ์
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลง
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการคว้าโอกาสสำหรับ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มองเห็นศักยภาพในกลุ่มตลาดบนและสามารถนำเสนอ “คอนโดระดับไฮเอนด์” ที่มีคุณภาพและมูลค่าที่แท้จริง หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “การลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ” และ “อสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่” การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ
