ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐาน สู่โอกาสสำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ กำลังเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง แม้ตัวเลขภาพรวมจะแสดงให้เห็นถึงภาวะ “ฝืดเคือง” แต่ภายใต้ความท้าทายนี้ ผมมองเห็นโอกาสทองสำหรับ “เศรษฐี” หรือนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง และมองขาดถึงเทรนด์ของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 69
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สถิติที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลง
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า Low Supply Cycle โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาทต่อปี
การที่ผู้เล่นหลักในตลาดเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ถึง 83.71% สะท้อนให้เห็นถึงการรวมศูนย์อำนาจและการลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยเฉพาะจากผู้พัฒนาที่มีศักยภาพสูง
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 จึงเปรียบเสมือนตลาดที่หดตัวลงครึ่งหนึ่ง แสดงให้เห็นถึงความอ่อนแอของกำลังซื้อโดยรวม
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุล
สำหรับปี 2569 นี้ แนวโน้มการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์โดยการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และหันมาให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่” เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะค่อยๆ ปรับตัวเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” มากกว่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรจับตา
โอกาสทองของตลาดคอนโดระดับ High-End และ Luxury ในกรุงเทพฯ
แม้ว่าภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะดูอึมครึม แต่ในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” (High-End) และ “ลักเซอรี่” (Luxury) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง กลับเป็นสนามแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship) ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และมองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นมากกว่าแค่บ้าน แต่เป็น “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” และ “สัญลักษณ์แห่งความสำเร็จ”
เทรนด์สำคัญที่เราจะได้เห็นในปี 2569 คือ การเปิดพรีเซล (Pre-sale) โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการที่ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ “Prime CBD” (Central Business District) นี่คือปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน และจะสร้าง “New Price Benchmark” ให้กับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: กลยุทธ์การลงทุนสำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง
สำหรับผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่มีสายตาเฉียบคม ผมมองเห็น 5 โอกาสสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายคอนโดใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” (Super Prime) ในกรุงเทพฯ มีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีแลนด์แบงก์ (Land Bank) เดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) ไม่เพียงแต่จะสร้างมูลค่าในระยะยาว แต่ยังเป็นการเสริมภาพลักษณ์และความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ได้อย่างยั่งยืน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง เป็นที่พักผ่อนที่หรูหรา และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อห้องชุดในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบายๆ และพร้อมที่จะจ่ายเพื่อคุณภาพ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และบริการระดับพรีเมียม
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูงอยู่แล้ว สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เน้นความเป็น “Rare Item,” “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (คอนโดที่ร่วมกับแบรนด์หรู) จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดระดับบน และสามารถตั้งราคาขายได้อย่างมีนัยสำคัญ
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมชะลอตัว การแข่งขันจะย้ายจากการ “ปริมาณ” ไปสู่ “คุณภาพ” ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่สวยงาม โดดเด่น บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และสร้าง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” (Living Experience) ที่เหนือระดับ การลงทุนในคุณภาพจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” (ชาวต่างชาติที่ทำงานในต่างประเทศ) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการคอนโดที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็น “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569 นี้:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาด “กลางและล่าง” ยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขาย (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ส่งผลให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง โดยเฉพาะนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญในการกำหนดความสำเร็จ
กลยุทธ์เชิงรุกจากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 นี้ ผมขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกจากมุมมองของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ: ลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เข้าใจถึงกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่ตลาด “บน” (Upper-end) และ “ลักเซอรี่” (Luxury) ที่มีดีมานด์ซื้อจริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: นี่คือหัวใจหลักของการอยู่รอดและเติบโตในทุกสภาวะตลาด การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งจะช่วยให้โครงการสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ที่จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินงานได้อย่างยืดหยุ่น เพื่อให้เท่าทันการเปลี่ยนแปลงของตลาด
ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เข้าสู่ช่วงของการ “ปรับฐาน” แต่สำหรับนักลงทุนผู้มีวิสัยทัศน์และเข้าใจเทรนด์ของ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 69” อย่างแท้จริง นี่คือโอกาสอันดีที่จะคว้าสินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
หากคุณคือนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสนี้และต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
