แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สู่สมดุลใหม่ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมของตลาดมานับไม่ถ้วน การประเมินแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่กำลังจะมาถึงนี้ไม่ใช่เพียงการคาดการณ์ แต่เป็นการวิเคราะห์เจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนและพลวัตที่กำลังก่อร่างสร้างเศรษฐกิจไทยไปสู่จุดเปลี่ยนที่สำคัญ
ปี 2567 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่พัดกระหน่ำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหนักหน่วง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นศูนย์กลางความคึกคักของ ตลาดคอนโดกรุงเทพ และบ้านจัดสรร ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบกว่าทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบของปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าแบบรอบด้าน
เมื่อมองไปข้างหน้าสู่ปี 2568 ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผมคาดการณ์ว่ายอดขายรวมจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจยาวนานไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างก้าวกระโดด คือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ประมาณ 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพึ่งพาการก่อหนี้ระยะยาว
สู่ยุคแห่ง “สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
ธีมหลักที่ผมมองสำหรับปี 2568 คือการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง:
สมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาคทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การเติบโตของ GDP ที่ซบเซา ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและนักลงทุนชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ในขณะเดียวกัน การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ยิ่งซ้ำเติมปัญหาให้ทวีความรุนแรงขึ้น
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่รูปแบบผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความหลากหลายอย่างยิ่ง ตั้งแต่โครงการ “คอนโดต่ำล้าน” ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ปรากฏ คือ ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ยิ่งเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายรายวันให้แก่ประชาชน
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ ปัญหาดังกล่าวรวมถึงการขาดกฎหมายที่ชัดเจนในการอำนวยความสะดวกและสร้างความมั่นใจแก่นักลงทุนต่างชาติ นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการขาดโครงสร้างที่เพียงพอเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้
การวิเคราะห์เชิงลึก: สินค้าที่ทรงอิทธิพลและความท้าทายด้านราคา
เมื่อพิจารณารายละเอียดของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ผมพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม ได้เริ่มมีสัญญาณการชะลอตัวในตลาดแล้ว แม้ว่าบ้านเดี่ยวจะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง สาเหตุหลักมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี ซึ่งหากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น การให้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยินยอมที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเช่ารายเดือนที่สะดวกกว่าการซื้อที่อาจมีปัญหาตามมา ทำให้ความต้องการซื้อที่แท้จริงในตลาดลดลง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเผชิญกับการปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% ในปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่จะมียอดขายลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของจำนวนเดิม แม้ว่าความต้องการซื้อในกลุ่มนี้ยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่กำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำยิ่งไม่สามารถผลักดันให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
สำหรับกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 เริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยรับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
ภาพรวมของ ตลาดบ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในแง่ของสัดส่วนในตลาด แต่เมื่อพิจารณาลงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและส่งเสริมการฟื้นตัวของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2568:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) อย่างยั่งยืน: กำหนดเพดานการกู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เสนอให้ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ / ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการอนุญาตให้มีคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อประคับประคองตลาดปี 2568:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งมีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ควบคุมให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้มีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในการประชุมครั้งล่าสุด แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายของผู้กู้ทั่วประเทศ
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: หัวใจสำคัญในการฝ่าวิกฤต
ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยมีสองหัวข้อหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาดซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การทำความเข้าใจแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง การปรับตัวให้เข้ากับพลวัตที่เปลี่ยนแปลง และการนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค คือหนทางที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่ความอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 นี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ.
