แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อนท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายยุคหลายสมัย แต่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) อันเป็นผลมาจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบเกือบ 10 ปี
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 แนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 ยังคงคาดการณ์ว่าจะทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะคงอยู่ในระดับนี้ต่อไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนพอที่จะกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง การจะเห็นการพลิกฟื้นที่แท้จริงอย่างมีนัยสำคัญ อาจจะต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความเชื่อมั่นในระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
สำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละคำนิยามมีความหมายสะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปดังนี้
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): คำนี้สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างชัดเจน ปัญหาสำคัญคือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ การขาดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานที่เพียงพอจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่หลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ในขณะที่ช่วงราคาของ คอนโดกรุงเทพ มีตั้งแต่ระดับต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Home Loan) ที่มีความเข้มงวด ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่ต้องพิจารณา
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และยังขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ทำให้ไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ การขาดโครงสร้างที่แข็งแกร่งและตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์
การปฏิเสธสินเชื่อ: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานสู่ยอด
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบแนวโน้มที่น่าสนใจ ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีสัญญาณว่าอาจจะเข้าสู่ช่วงขาลง ส่วนบ้านเดี่ยว แม้จะยังมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการตกเป็นเป้าหมายของการตรวจสอบ ซึ่งย่อมส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อโดยตรง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบกว่า -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าในปีนี้จะมีจำนวนน้อยลงไปอีก โดยมีสาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่การเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยาก การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% ไม่เพียงพอที่จะผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่กลุ่มห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
สำหรับตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการที่สัดส่วนของบ้านมือสองมีจำนวนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
จากสถานการณ์ที่ท้าทาย ผมได้มีโอกาสนำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐ ในโมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็น มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในการประคับประคองและกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวในปี 2569
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดกรอบ LTV ระยะยาวให้สอดคล้องกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นและเป็นธรรมกับผู้ซื้อ
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้มีการบริหารจัดการนิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการกำหนดให้เสียงของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: พัฒนากลไกการอนุมัติสินเชื่อที่พิจารณาตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้ที่อาจถูกปฏิเสธในระบบปัจจุบัน
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อใหม่ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์กีฬาและความบันเทิง โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การเพิ่มมูลค่าโครงการและเก็บภาษี Windfall: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้น ควบคู่ไปกับการพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ขยายเพดานมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งปรับขยายเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อให้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น อัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (กนง.)
เหตุการณ์การลดดอกเบี้ยของ กนง. ครั้งล่าสุดที่ 0.25% กลับพบว่าธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้แม้ กนง. จะปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย แต่หุ้นกลุ่มธนาคารกลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การปรับตัวของผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงท้าทาย
สำหรับเทรนด์ตลาดในปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและกลยุทธ์ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องมาก่อนเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวที่ชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง สามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อหลงเหลืออยู่ ซึ่งมีจำนวนจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการข้อมูลเกี่ยวกับ โครงการคอนโดใหม่ ในทำเลต่างๆ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมพูดคุยและหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการของคุณในปี 2569 และปีต่อๆ ไป.
