เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลครั้งใหญ่ในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ที่ต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึกและการปรับตัวอย่างชาญฉลาด เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: การหดตัวสู่จุดต่ำสุดใหม่
จากการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งมุมมองของท่านนายกสมาคมฯ คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ตลาดที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 กำลังเผชิญกับการหดตัวที่รุนแรงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขยอดขายที่เคยทะยานสู่ระดับ 5 แสนล้านบาทในช่วงพีคเมื่อปี 2561 อาจลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่เป็นผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แนวโน้มปี 2569: ปีแห่งสมดุลใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 การคาดการณ์ยังคงชี้ไปที่การทรงตัวของยอดขายในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี หากยังไม่มีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเพียงพอเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้
ผมมองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ส่วนปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละคำอธิบายมีความหมายแฝงที่สะท้อนถึงสถานการณ์ปัจจุบันได้อย่างชัดเจน
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างทั่วถึงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่อ่อนแอทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น ประเภทของที่อยู่อาศัยมีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ควบคู่ไปกับภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยและไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เชิงลึก: ผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และการเงิน
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า
ทาวน์เฮาส์: กำลังเผชิญกับความนิยมที่ลดลง กลายเป็นสินค้าที่อาจจะ “เอาต์” ไปจากตลาดในยุคนี้
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยลงเรื่อยๆ
การเช่าระยะยาว: เป็นทางเลือกที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ดีมานด์จะยังมีอยู่เนื่องจากปัจจัยทางประชากร แต่กำลังซื้อที่อ่อนแอและ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 ปรับลดลงจากเดิมที่กลุ่มนี้เคยรับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ตลาดนี้ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการ แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มักมีความมั่นคงทางการเงินมากกว่า
อสังหาริมทรัพย์มือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าตลาดนี้ไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อกู้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เพิ่มระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: แก้ไขกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกระดับโลก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์กีฬาความบันเทิง โดยย้ำว่าไม่รวมถึงการพนัน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์พึ่งพา พร้อมเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดทรงตัว
ในปี 2569 ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย การบริหารจัดการธุรกิจให้ราบรื่นต้องให้ความสำคัญกับ 2 แกนหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ต้องการความเข้าใจเชิงลึก การวางแผนระยะยาว และการปรับตัวที่รวดเร็ว หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน นี่คือช่วงเวลาที่คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันวางแผนการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและมั่นคงสำหรับอนาคตของคุณ.
