แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: การปรับสมดุลท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี การมองเทรนด์ตลาดในปี 2568 และ 2569 ถือเป็นสิ่งที่สำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาดและการปรับตัวที่เท่าทัน เราจะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและมองเห็นโอกาสในการเติบโตได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สมดุลใหม่หลังมรสุมเศรษฐกิจ
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก ยอดขายที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 หดตัวลงอย่างน่าใจหาย โดยคาดว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ถือเป็นสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบทศวรรษ สาเหตุหลักมาจากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้านที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 สามารถแบ่งออกเป็นประเด็นสำคัญๆ ดังนี้
การเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัว: อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งมากพอที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ต้องอาศัยการก่อหนี้ระยะยาวในการตัดสินใจซื้อ
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งกำลังซื้อของคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมหลายโครงการปรับตัวสูงขึ้น จนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือมองหาบ้านมือสองเป็นทางเลือก
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: ธนาคารมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มราคา โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้แม้ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่ผู้บริโภคก็ไม่สามารถซื้อบ้านได้จริง
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่นับเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดมาตรการที่ช่วยสนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดชะลอตัว
ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดปี 2569 และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่สามารถผลักดัน GDP ให้เติบโตได้อย่างน้อย 5% สภาวะในปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
New Balance (สมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งตลาด กทม.-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศลดลง GDP โตต่ำ กำลังซื้อหดตัวทั้งจากผู้บริโภคภายในและต่างประเทศ ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ และการขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในด้านประเภทผลิตภัณฑ์ (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์), รูปแบบการถือครอง (ซื้อกรรมสิทธิ์, เช่าระยะยาว 30-60 ปี), ช่วงราคา (ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท) รวมถึงความซับซ้อนของกฎเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย
เจาะลึกเทรนด์สินค้าและกลุ่มราคา
หากพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทสินค้า จะพบแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีแนวโน้มที่จะไม่เป็นที่นิยมเท่าที่ควรในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการพัฒนาเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งการเช่ารายเดือนนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และปีนี้มีแนวโน้มจะลดลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการในกลุ่มนี้ยังมีอยู่สูงก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: มีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก หากแต่เป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากผู้บริโภคที่ไม่มีกำลังซื้อ
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการ
เพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เสนอแนวทาง “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
การทบทวนมาตรการ LTV: ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ นำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยเฉพาะการบริหารนิติบุคคล ซึ่งควรมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ คือ ความเสี่ยงน้อย คิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): จัดตั้งกลไกการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ (โดยไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าบ้านจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารธุรกิจในปีม้าไฟ: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีกลยุทธ์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยมีประเด็นหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับแรก มีความระมัดระวังในการลงทุน และตั้งการ์ดสูงต่อความเสี่ยงในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การวิเคราะห์และเข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ด้วยการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ ผมเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปได้ และพร้อมที่จะเติบโตอย่างมั่นคงเมื่อสภาวะเศรษฐกิจเอื้ออำนวย
หากท่านคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัต การทำความเข้าใจถึงแก่นแท้ของสภาวะตลาดปัจจุบัน และการเตรียมพร้อมสำหรับกลยุทธ์ในอนาคต คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตที่กำลังจะมาถึง.
