วิสัยทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายและการสร้างสมดุลใหม่ ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์พัฒนาการของตลาดมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ปี 2568 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือน “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ถาโถมเข้าใส่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทะยานสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 กลับลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับทิศทางตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ดิฉันคาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าตลาดโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 2.6 ถึง 3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวอย่างชัดเจนคือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอต่อการผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จำเป็นต้องอาศัยการก่อหนี้ระยะยาว การฟื้นตัวอย่างแท้จริงอาจต้องรอจนกว่า GDP จะสามารถเติบโตได้ถึง 5%
ปี 2569 จึงเป็นปีที่นิยามใหม่ภายใต้แนวคิด “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งการปรับสมดุลนี้เกิดขึ้นจากปัจจัยรอบด้านที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมและการวิเคราะห์เชิงลึก
การประเมินสถานการณ์ ตลาดคอนโดกรุงเทพ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม จำเป็นต้องพิจารณาถึงปัจจัยเชิงลึกที่ก่อให้เกิดความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง ดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: การหดตัวของทั้งตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตของเศรษฐกิจที่ไม่แข็งแกร่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นใจในการลงทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งจากกลุ่มลูกค้าไทยและต่างชาติที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอก
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ทำให้หันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสองแทน
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดนโยบายที่ชัดเจนและมาตรการรองรับที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อนของตลาด):
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดมีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี)
ช่วงราคาที่กว้าง: ตั้งแต่คอนโดราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% กลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
การขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับชาวต่างชาติ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์ของคนรุ่นใหม่: ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายเซ็กเมนต์: แนวโน้มและผลกระทบ
การวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2569 เจาะลึกแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์และระดับราคา จะช่วยให้เห็นภาพความท้าทายที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลงในปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี หากไม่มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
กลุ่มลูกค้าต่างชาติ: มีแนวโน้มหันมาให้ความสนใจการเช่ามากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณความไม่แน่นอน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันที่สูงขึ้นในการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: มีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้โดดเด่นนัก เป็นเพียงการปรับสัดส่วนให้ใกล้เคียงบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
ประเด็นที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือ สินเชื่อบ้าน 2569 และปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ไม่ผ่าน ซึ่งเป็นอุปสรรคใหญ่หลวงต่อผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ การที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อในอัตราสูงถึง 70% สะท้อนถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการประเมินความเสี่ยง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แม้จะมีการปรับลด แต่การส่งผ่านไปยังอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อยและผู้ประกอบการยังคงมีข้อจำกัด
การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสู่รัฐบาล
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ดิฉันได้นำเสนอ โรดแมปอสังหาริมทรัพย์ 8+3 ต่อรัฐบาล เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน ประกอบด้วย:
A. มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value): ปรับปรุงให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: จาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ดังกล่าวมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อ และลดอัตรากู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการเฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอ็ดดูเคชั่นฮับ, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
B. มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด (3 มาตรการ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลาจากเดิมที่หมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายเวลาจากเดิมที่หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR และ MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีแห่งการปรับสมดุล
สำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2569 ดิฉันขอเน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการใน 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/กลยุทธ์ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นอันดับแรก การตั้งการ์ดสูงและการใช้ความระมัดระวังในการลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัว การบริหารความเสี่ยง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ภายใต้บริบทที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว คือสิ่งที่จะตัดสินความสำเร็จของผู้ประกอบการในยุคนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและทีมงานที่มีประสบการณ์จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจ ท่ามกลางภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
