ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ สู่สมดุลใหม่แห่งความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นพัฒนาการและความท้าทายที่ภาคส่วนนี้ต้องเผชิญอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนอย่างหนัก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 (ค.ศ. 2025) เป็นปีที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สถิติยอดขายที่น่ากังวล
จากข้อมูลและการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย สภาพการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะมียอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ยอดขายในปี 2568 นี้ อาจลดลงไปเกือบครึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบที่รุนแรงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวและรอการฟื้นตัว
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 (ค.ศ. 2026) คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาวะทรงตัวนี้ คือ การขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาสนับสนุนการเติบโต การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นระดับที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความมีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ
นิยามปี 2568 และ 2569: พายุเศรษฐกิจ สู่สมดุลใหม่
ผมมองว่าปี 2568 เป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” หรือ The Year of The Great Perfect Storm ซึ่งเป็นการรวมตัวของปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรง ในขณะที่ปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” หรือ The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem ซึ่งมีองค์ประกอบสำคัญ 3 ประการ ดังนี้
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนจากการปรับลดลงของยอดขายและยอดโอนทั่วประเทศ รวมถึงในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อบ้านมือสอง ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เหมาะสมจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) นอกจากนี้ ยังมีความแตกต่างของราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาการขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนเพื่อรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่รองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถซื้อหาที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกตลาด: สินค้าไหนรอด สินค้าไหนเสี่ยง?
เมื่อพิจารณารายละเอียดของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มมีแนวโน้มที่ความต้องการลดลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนในรูปแบบของสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น พวกเขายินดีที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐในประเทศไทย นี่จึงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัย
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เคยประสบปัญหาติดลบ -52% ในปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการอนุมัติสินเชื่อที่ไม่ผ่านมากถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ เนื่องด้วยโครงสร้างประชากรที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวเป็นไปได้ยาก
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่น่ากังวล โดยมียอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาเริ่มปรับตัวลดลง สวนทางกับกลุ่มราคาที่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ที่เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมาอย่างต่อเนื่อง สำหรับ ห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
ในภาพรวมของตลาด บ้านมือสอง มีความสำคัญมากขึ้น แต่หากพิจารณาในเชิงลึกแล้ว พบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดตัวลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 8 มาตรการสำหรับการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้ภาครัฐมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำเงินดังกล่าวไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนามาตรการในการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project) เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเปิดบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐให้เชื่อมโยงกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐลงทุน และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้มีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีสัดส่วนที่น้อยกว่า (เพียง 5-10 สตางค์) ซึ่งอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่งท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: กลยุทธ์การประคับประคอง
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรัดกุมใน 2 มิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุน โดยใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งปัจจุบันมีอยู่อย่างจำกัด ถือเป็นกุญแจสำคัญในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองนี้
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสในการปรับโครงสร้างและสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว หากเราสามารถร่วมมือกันวางรากฐานที่มั่นคงและดำเนินมาตรการที่เหมาะสมได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดในปัจจุบัน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำและโซลูชันที่เหมาะสมสำหรับคุณ
