ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคแห่งความซับซ้อนและความท้าทายใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษและท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
ภาพรวมตลาด: จากยอดขายสูงสุดสู่การทรงตัวอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมีมูลค่าการขายสูงถึง 5 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นยุคทองของวงการ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปี 2568 ที่ผ่านมา ยอดขายหดตัวลงอย่างน่าใจหาย คาดการณ์ว่าอาจเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 นี้ แนวโน้มที่ประเมินกันคือตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยสามารถขยายตัวได้ถึง 5% ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ยังคงท้าทาย
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสู่ปีแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถูกนิยามว่าเป็น “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ แต่สำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ที่มาพร้อมกับความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
New Balance (การปรับสมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ลดลงอย่างชัดเจน
GDP เติบโตต่ำ: การขยายตัวทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับ 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมไม่สามารถขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งจากกลุ่มลูกค้าไทยและต่างชาติ ล้วนเผชิญกับข้อจำกัดทางเศรษฐกิจ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ ทำให้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการสนับสนุนที่ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
Complexity (ความซับซ้อน):
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีรูปแบบการซื้อขายที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี)
ความเหลื่อมล้ำของราคา: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ทำให้กลุ่มเป้าหมายมีความแตกต่างกันอย่างมาก
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านมีสัดส่วนสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม
ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น: โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ส่งผลกระทบต่อภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
ขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: นโยบายที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนระยะยาวของนักลงทุนต่างชาติ
ขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์ของคนรุ่นใหม่: กำลังซื้อที่ถดถอยทำให้การเข้าถึงความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น
การวิเคราะห์เชิงลึก: เจาะลึกแต่ละเซ็กเมนต์
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของสินค้าแต่ละประเภท เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีแนวโน้มซบเซาในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง สภาวะเศรษฐกิจโลกและความเข้มงวดในการโอนเงินระหว่างประเทศ รวมถึงการปราบปรามการถือครองทรัพย์สินโดยนอมินี ส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง เว้นแต่จะมีโมเดล สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เข้ามาเป็นทางออก
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาเช่าที่พักอาศัยมูลค่าสูง (เช่น บ้านหรือคอนโดฯ ราคา 50 ล้านบาท) ด้วยค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อ
เจาะลึกราคา: กลุ่มไหนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด?
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ในปีที่ผ่านมามียอดขายติดลบถึง -52% และคาดว่าในปี 2569 สัดส่วนนี้จะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันสูงขึ้นจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ แต่ก็ยังคงมีกลุ่มลูกค้าเฉพาะที่มีกำลังซื้อ
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่ดูเหมือนจะเติบโต แต่แท้จริงแล้วเป็นการเติบโตในเชิงเปรียบเทียบกับตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลง เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ จำเป็นต้องมีมาตรการที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรม ผมได้นำเสนอแนวทาง “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างถาวรที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อบริหารนิติบุคคลอย่างมีประสิทธิภาพ โดยให้เสียงของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคาร กล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): ปรับปรุงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี โดยปรับเพดานราคาจากเดิมที่ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับให้ธนาคารลดดอกเบี้ย: กำกับให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR และ MLR) ให้สอดคล้องหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อลดภาระของผู้กู้
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: การบริหารจัดการในภาวะวิกฤต
สำหรับปี 2569 ที่ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลักให้มีประสิทธิภาพสูงสุด:
ด้านการเงิน (Financial Side): หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้เป็นอันดับแรก และใช้ความระมัดระวังสูงสุดในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ ต้องปรับกลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้
ก้าวต่อไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2569 นี้ จะเป็นบททดสอบสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ด้วยความเข้าใจในแนวโน้มตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างตรงจุด เราสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 นี้ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
