แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ก้าวสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายเชิงโครงสร้าง
โดย: ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ในโลกของการลงทุนที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญหน้ากับปี 2569 ด้วยทิศทางที่ต้องปรับตัวครั้งใหญ่ หลังจากผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบอย่างหนัก ยอดขายรวมในตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัย ซึ่งเคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงพีคสุดเมื่อปี 2561 ล่าสุดได้หดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 การประเมินแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงภาวะทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจยาวนานต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ เช่น การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะกลับมาแข็งแกร่งที่ระดับ 5% อีกครั้ง ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงจะมีโอกาสฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสู่ยุคแห่งสมดุลและความซับซ้อน
สำหรับปี 2568 นั้น เป็นที่ยอมรับกันว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งรวมปัจจัยลบหลายประการเข้ามากระทบตลาดอย่างจัง ในขณะที่ปี 2569 นี้ ได้รับการนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) การตีความคำนิยามเหล่านี้เผยให้เห็นภาพรวมของความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญ:
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดระดับประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือการซื้อบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้สมดุลของตลาดเสียไป
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ถาวร ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูหราราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรงคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ซึ่งกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของครัวเรือน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่เหมาะสมเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ ปัญหาเหล่านี้ต้องการการแก้ไขเชิงนโยบายในระยะยาว
การปฏิเสธสินเชื่อ: ผลกระทบที่ลุกลามจากฐานรากสู่ตลาดบน
การวิเคราะห์เชิงลึกรายกลุ่มผลิตภัณฑ์ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่ากังวล:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันกลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” หรือไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก
บ้านเดี่ยว: ยังคงสามารถไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เริ่มลดน้อยลง ปัจจัยมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง เว้นแต่จะมีมาตรการรองรับ เช่น การออกสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ตลาดเช่า: สิ่งที่เห็นได้ชัดคือชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อขายที่อาจถูกจับตามอง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ยอดขายติดลบกว่า -52% ในปีก่อนหน้า และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งเพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหลักจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นผลมาจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองและขับเคลื่อนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้านสำหรับปี 2569:
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดเพดานสินเชื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่มั่นคงและถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ สิ้นสุดลง รวมถึงพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านสำหรับปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงเดือนมิถุนายน 2570
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการนี้ออกไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง. ได้ลดดอกเบี้ยไปแล้ว 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดเพียงเล็กน้อย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
การดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังเพื่อประคองตลาด
นายกสมาคมอาคารชุดไทยเน้นย้ำว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ โดยตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดเดาได้ และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนเช่นนี้
เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน คือกุญแจสำคัญในการสร้างเสถียรภาพและความเชื่อมั่นให้กับตลาด ซื้อคอนโดกรุงเทพ หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อาจต้องพิจารณาทางเลือกที่หลากหลายและรอบคอบมากขึ้น ในช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณเกิดประโยชน์สูงสุด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ พร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในทุกขั้นตอน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด.
