พาดหัวข่าว: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ภาวะที่ซับซ้อนและท้าทาย ภายใต้แรงกดดันเศรษฐกิจมหภาค
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป และแนวโน้มปี 2569 นั้น ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ภาพรวมตลาดที่เคยเฟื่องฟู บัดนี้กำลังเผชิญกับภาวะ “บอบช้ำ” จากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ตลาด คอนโดกรุงเทพ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีการคาดการณ์ยอดขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข และข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่สามารถช่วยประคับประคองและผลักดันให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยอ้างอิงจากมุมมองของผู้บริหารสมาคมอาคารชุดไทย และแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2569 ที่เราจะเห็นการ “ปรับสมดุลใหม่” ในตลาดที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น
วิกฤตเศรษฐกิจโลกและการถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“ปี 2568 เปรียบเสมือน ‘พายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ’ (Year of The Great Perfect Storm)” นี่คือคำจำกัดความที่สะท้อนภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน จากข้อมูลของนายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดการณ์ว่ายอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 จะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมาจากหลายทิศทาง ได้แก่:
เศรษฐกิจมหภาคที่ซบเซา: อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถสร้างแรงส่งที่เพียงพอต่อการกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
กำลังซื้อที่ลดลง: ทั้งกำลังซื้อของคนไทยและชาวต่างชาติ ต่างได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความกังวลเกี่ยวกับอนาคต
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อและมีรายได้ไม่เพียงพอต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองแทน
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70%
แนวโน้มปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 นายกสมาคมอาคารชุดไทยมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วย 3 องค์ประกอบสำคัญ ได้แก่
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงในทุกเซ็กเมนต์ ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเติบโตในอัตราต่ำ กำลังซื้อที่หดตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ ประกอบกับโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่เอื้ออำนวย
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้าง: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการขอสินเชื่อ: อัตราการกู้ไม่ผ่านที่สูงมากถึง 50-70% เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการซื้อขาย
ค่าครองชีพด้านการเดินทาง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และยังไม่มีโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย
เจาะลึกตลาด: สินค้า กลุ่มราคา และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด พบว่ามีแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีแนวโน้มที่จะ “เอาต์” จากตลาด เนื่องจากความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนไป
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมาสนับสนุน แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
พฤติกรรมชาวต่างชาติ: พบว่าชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูงถึง 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยในปีที่ผ่านมามียอดขายติดลบ 52% และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปี 2568 นี้ เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์ในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่มากก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี โดยยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: มีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่การเติบโตที่แท้จริงนั้นไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เป็นเพียงการสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากไม่มีกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอย่างยั่งยืน สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (ต้องเริ่มดำเนินการทันที):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ควบคุมผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของนิติบุคคลจะต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาควบคุมกฎระเบียบและการบริหารงาน
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับเปลี่ยนหลักการอนุมัติสินเชื่อ โดยพิจารณาตามความเสี่ยงของผู้กู้ กล่าวคือ ความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้ โดยไม่จำกัดเพียงการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกันและใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่า จะไม่มีการพิจารณาโครงการที่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ (เพื่อผลลัพธ์ในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ให้สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานราคาจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจผันผวน: หัวใจสำคัญของการอยู่รอด
นายกสมาคมอาคารชุดไทยเน้นย้ำว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นหัวใจสำคัญ โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ:
ด้านการเงิน (Financial Side):
การบริหารจัดการกระแสเงินสด: ถือเป็นกฎเหล็กอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ
การตั้งการ์ดสูง: มีความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side):
ความตื่นตัวและยืดหยุ่น: ผู้ประกอบการต้องมีความพร้อมในการปรับตัวให้ทันต่อทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ในอนาคต
การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับยุคแห่งความท้าทายที่ซับซ้อนและต้องการการปรับสมดุลใหม่ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ขับเคลื่อนตลาด การรับมือกับปัญหาเชิงโครงสร้าง และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อผลักดันมาตรการที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาอุตสาหกรรมนี้ให้ผ่านพ้นวิกฤตและกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของท่าน
