ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาหลายยุคหลายสมัย แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยแนวโน้มที่นายกสมาคมอาคารชุดไทย คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ประเมินไว้ว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance) ท่ามกลางความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ภาพรวมตลาด: จากยุคทองสู่การทรงตัวที่ท้าทาย
ย้อนกลับไปไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เคยมีมูลค่าการขายสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ทว่าวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้ฉุดให้ภาพรวมยอดขายหดตัวลงอย่างรุนแรง โดยคาดการณ์ว่าในปี 2568 ยอดขายจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะยืดเยื้อเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจจะกลับมาแข็งแกร่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้ จึงจะมีสัญญาณบวกที่ชัดเจนพอจะขับเคลื่อนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ธีมหลักของปี 2569: New Balance, Complexity, and Structural Problem
การวิเคราะห์ของคุณประเสริฐสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รอบด้าน โดยแบ่งออกเป็น 3 ธีมหลักที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้:
New Balance (สมดุลใหม่): ภาวะสมดุลใหม่นี้ เกิดจากปัจจัยหลายประการที่กดดันตลาด ได้แก่
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศกำลังเผชิญกับภาวะยอดขายและยอดโอนที่ถดถอย
GDP เติบโตต่ำ: อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% นั้นยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งกำลังซื้อจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ต่างก็ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ทำให้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการที่สนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยยังคงมีข้อจำกัด
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลายมิติ:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: มีทั้งคอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบการถือครองทั้งกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้างมาก: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม เป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่ปรับตัวสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้คน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับ:
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: โครงสร้างปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร
ดีมานด์ของคนรุ่นใหม่: กำลังซื้อที่ถดถอยของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ภายใต้โครงสร้างปัจจุบัน
การวิเคราะห์เจาะลึก: แนวโน้มรายสินค้าและระดับราคา
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทสินค้าและระดับราคา จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มล้าสมัย ไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง, การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามาสนับสนุน คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: เป็นทางออกที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติ โดยบางรายยอมเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบไปถึง -52% และคาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่กำลังซื้อและเงื่อนไขสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มรับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองกลับมาใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณประเสริฐได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ทำให้เกิดโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความเป็นธรรม โดยให้เสียงของชาวต่างชาติมีสัดส่วนไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคาร และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย, ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้บางกลุ่ม
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
การเพิ่มมูลค่าโครงการและภาษีลาภลอย: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจากเดิมที่จำกัดเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายเวลาหมดอายุจาก 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจในภาวะวิกฤต: ความระมัดระวังและความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการธุรกิจให้ผ่านพ้นไปได้ต้องให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นอันดับแรก และต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนอย่างยิ่งยวด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การวิเคราะห์และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญ แม้ว่ากำลังซื้อในตลาดจะมีอยู่อย่างจำกัดก็ตาม
หากทุกภาคส่วนสามารถร่วมมือกันในการผลักดันมาตรการที่เหมาะสม และผู้ประกอบการเองก็ปรับตัวอย่างชาญฉลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย่อมสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การปรับสมดุลและการฟื้นตัวในอนาคตได้อย่างแน่นอน
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, หรือผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด, ความท้าทาย, และโอกาส เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่ใช่สำหรับคุณ.
