ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2568 และแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นั้น มีความแตกต่างและซับซ้อนอย่างมีนัยสำคัญ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล บ่งชี้ถึงยุคแห่งการปรับสมดุลครั้งใหญ่ หลังเผชิญกับแรงปะทะจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาด: จากยุคทองสู่การทรงตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ย้อนกลับไปไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยเป็นตลาดที่คึกคัก มีมูลค่าการขายสูงถึง 5 แสนล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2561 อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งในระดับประเทศและระดับโลก ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ในปี 2568 ที่กำลังจะสิ้นสุดลงนี้ ผมประเมินว่ายอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่ถือเป็นระดับยอดขายที่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงความบอบช้ำอย่างแท้จริงของตลาดจาก “พายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะเริ่มต้นขึ้น แนวโน้มยังคงชี้ไปที่การทรงตัวในระดับประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท การทรงตัวนี้คาดว่าจะยืดเยื้อไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด เรายังคงมองไม่เห็นแสงสว่างที่ชัดเจนที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับไปถึงระดับ 5% ได้
แนวคิดหลักสำหรับปี 2569: สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
ผมเรียกปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดยแต่ละองค์ประกอบมีความหมายดังนี้:
สมดุลใหม่ (New Balance): เกิดจากการปรับลดลงของทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมทั่วประเทศ รวมถึงตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าและบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกัน โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเร่งพิจารณาก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัย
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ประเภทของสินค้าที่หลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มสูงขึ้น ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงอีกก้อนหนึ่ง
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน ประกอบกับการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การอนุมัติสินเชื่อ: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ระดับบน
เมื่อเจาะลึกรายกลุ่มผลิตภัณฑ์ จะพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ทรงตัวในตลาด บ้านเดี่ยวเองก็ยังคงได้รับแรงส่ง แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากการที่กำลังซื้อจากต่างชาติเริ่มหดตัว ปัจจัยมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามกลุ่มทุนเทาและนอมินี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ การเลือกเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในมิติของระดับราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะเห็นอัตราการลดลงที่รุนแรงยิ่งขึ้นในปีนี้ โดยเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเดิม เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ
ในขณะที่กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจหลักๆ จะอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
ในภาพรวมตลาดบ้านมือสองดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้น แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองเองก็ไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองในตลาดรวมอาจใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอ 8+3 ต่อภาครัฐ
ในฐานะสมาคมฯ เราได้นำเสนอ “โรดแมป” หรือแผนงานสำคัญต่อภาครัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้อง: ปรับปรุงกฎเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า 30 ปี เป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย นำรายได้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนในกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยเฉพาะการบริหารนิติบุคคล ควรมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยกลุ่มชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำหลักการการคิดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงมาปรับใช้ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำควรได้รับดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ความเสี่ยงสูงควรมีดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้ที่ถูกปฏิเสธในปัจจุบัน
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อประเภทต่างๆ เช่น บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แล้วเสร็จ รวมถึงเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงเดือนมิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานมูลค่าบ้านที่ได้รับการยกเว้น จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: เรียกร้องให้สถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
เป็นที่น่าสังเกตว่า แม้ กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อปลายปี 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายสำหรับผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะท้าทาย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมมองว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการธุรกิจให้รอดพ้นจากความผันผวน จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนใดๆ ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย จำเป็นต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังสูงสุด
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงหลงเหลืออยู่ในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคต จึงต้องการมากกว่าแค่การวิเคราะห์ตัวเลข แต่ต้องการวิสัยทัศน์ที่มองเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง และพร้อมที่จะปรับตัวอย่างชาญฉลาด เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย.
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา.
