ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: วิกฤตการณ์เศรษฐกิจและการปรับสมดุลสู่ความซับซ้อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งเราเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: หดตัวสู่จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษ
สมาคมอาคารชุดไทยประเมินว่า ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าในปี 2568 จะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบ 10 ปี แนวโน้มในปี 2569 ก็ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะยืดเยื้อไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเพียงพอ เช่น การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ระดับ 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ปี 2569: ก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน”
ปี 2569 นี้ ไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัว แต่เป็นปีแห่งการปรับสมดุลครั้งใหญ่ที่มาพร้อมกับความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อน คำว่า “New Balance & Complexity & Structural Problem” สะท้อนถึงสถานการณ์ปัจจุบันได้เป็นอย่างดี
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั่วประเทศ ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติอ่อนแอลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดการสนับสนุนจากภาครัฐในเชิงโครงสร้าง
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่หลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการมีตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ยังกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: กลุ่มสินค้าและระดับราคาที่เผชิญความท้าทาย
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดรายกลุ่มสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มหมดความนิยม บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี รองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
ในทางกลับกัน ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ในมิติของราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบ -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งหดตัวลงอีกในปีนี้ โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ความต้องการยังมีอยู่สูงตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและ GDP ที่เติบโตต่ำทำให้การซื้อเป็นไปได้ยาก กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวใน 3 ไตรมาสแรกของปี ต่างจากเดิมที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
แม้ ตลาดบ้านมือสอง จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่หากพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองนั้นไม่ได้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและวางรากฐานสำหรับการเติบโตในอนาคต สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร กำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: สนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้สถาบันการเงินกล้ายอมปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงต่ำดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูงดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อแก่ผู้กู้ในปัจจุบันที่มักถูกปฏิเสธ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ที่จะช่วยพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ให้มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลด
แม้ว่า กนง. จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิตินิวไฮสวนทางกับสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
การทำธุรกิจประคับประคอง: การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างมีสติ โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการค้า (Commercial Side)
ด้านการเงิน: หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และต้องมีความระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการค้า: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูงต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก ต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
การมองหาโอกาสภายใต้ความท้าทาย การปรับตัวให้ทันกับพลวัตของตลาด และการมีวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกล จะเป็นกุญแจสำคัญในการพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ซึ่งพร้อมจะเคียงข้างคุณในทุกย่างก้าว.
