แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุล สู่ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน การประเมินแนวโน้มในปี 2569 จึงไม่ได้อาศัยเพียงแค่การมองภาพรวม แต่ต้องเจาะลึกถึงกลไกที่ขับเคลื่อนตลาด รวมถึงปัจจัยมหภาคที่ส่งผลกระทบอย่างเป็นลูกโซ่ สมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของท่านนายก ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ออกมาฉายภาพอนาคตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากภาวะเศรษฐกิจที่บอบช้ำ ตลาดที่ทรงตัว และการปรับสมดุลครั้งใหญ่ ที่จะส่งผลต่อทั้งผู้ประกอบการ ผู้บริโภค และทิศทางการพัฒนาประเทศ
การหดตัวของตลาด: ตัวเลขที่ต้องจับตา
ตัวเลขที่น่ากังวลที่สุดคือการคาดการณ์ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ที่คาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ สาเหตุหลักมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
สำหรับแนวโน้มปี 2569 สถานการณ์ยังคงไม่สดใสนัก คาดการณ์ยอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนยังมองเห็นได้ยาก ต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะกลับมาแข็งแกร่งที่ระดับ 5% เสียก่อน จึงจะพอมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
“Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”: ความท้าทายสามมิติ
ท่านนายกฯ ประเสริฐ ได้นิยามปี 2568 ว่าเป็น “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ และสำหรับปี 2569 คือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งหมายถึงปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่อธิบายรายละเอียดได้ดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกำลังซื้อที่หดหาย
GDP ต่ำ: การเติบโตของ GDP อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กำลังซื้อถดถอย: ทั้งจากผู้บริโภคไทยและต่างชาติ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสอง
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการของภาครัฐยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
Complexity (ความซับซ้อน):
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดมีความซับซ้อนมากขึ้น มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี)
ช่วงราคาที่กว้าง: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: ธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออย่างรุนแรง
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: โดยเฉพาะค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่แพงขึ้น กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
ขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: แม้จะมีนโยบายเช่าระยะยาว แต่ยังขาดความชัดเจนและกลไกสนับสนุนที่แข็งแกร่ง
ขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่: กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ถดถอยลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายสินค้าและระดับราคา: สัญญาณเตือนที่ต้องใส่ใจ
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด จะพบสัญญาณที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ “เอาต์” จากตลาด หรือมีความต้องการลดลง
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี
สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี: อาจเป็นทางออกสำคัญในการกระตุ้นตลาดบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะการรองรับความต้องการของชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติหันมาเช่ามากขึ้น: ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย และลดความเสี่ยงจากการถูกจับกุม
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากยอดปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% ทำให้ยอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ดีมานด์จะยังมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้คนรุ่นใหม่ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโต แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่เป็นเพราะขนาดตลาดรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3: ทางออกเพื่อภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอโรดแมปแก่ภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ประกอบด้วยมาตรการระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ ดังนี้:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: เพิ่มสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยให้เป็นโครงสร้างถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตรากู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการเฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอ็ดดูเคชั่นฮับ, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 ออกไปอีก 1 ปี และปรับเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การลดดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอดในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ท่านนายกฯ ประเสริฐ ได้ให้คำแนะนำผู้ประกอบการว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบาก การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักให้แม่นยำ:
ด้านการเงิน (Financial Side):
บริหารจัดการกระแสเงินสด: คือหัวใจสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ
ตั้งการ์ดสูง: มีความระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side):
ความตื่นตัวและยืดหยุ่น: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้
เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งยังมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดกำลังเผชิญกับการปรับสมดุลครั้งใหญ่ หลังจากการหดตัวอย่างหนักจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ปัญหาความซับซ้อนของตลาดที่เพิ่มขึ้น และช่องว่างของปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่ต้องอาศัยทั้งมาตรการเชิงนโยบายที่ชัดเจนจากภาครัฐ และการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการวางแผนทางการเงินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนอย่างรอบคอบ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนการลงทุน หรือการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำแบบเจาะลึก และสร้างโอกาสที่ดีที่สุดให้กับท่าน ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
