ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและแนวโน้มของตลาดมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความผันผวน การประเมินสถานการณ์และวางกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด ในปี 2569 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเข้าสู่ยุคของการ “ปรับสมดุลใหม่” (New Balance) หลังจากผ่านพ้น “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) มาในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาด: การหดตัวและความท้าทายที่ยืดเยื้อ
จากข้อมูลและมุมมองของผม ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย การคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2568 บ่งชี้ถึงการหดตัวที่รุนแรง ยอดขายที่เคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้ลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สถานการณ์เช่นนี้เป็นผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้านที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะคงอยู่ในภาวะนี้ต่อไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาขับเคลื่อนตลาดอย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) กลับมาอยู่ในระดับ 5% อีกครั้ง
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
แนวคิด “ปรับสมดุลใหม่” ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่ซับซ้อนมากขึ้น โดยมีองค์ประกอบสำคัญ 3 ประการ ได้แก่
สมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนรุ่นใหม่หันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก สภาวะเช่นนี้ยังขาดโครงสร้างพื้นฐานและการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของสินค้าที่มีหลากหลายรูปแบบ ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป เช่น การซื้อกรรมสิทธิ์ หรือการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง ก็เป็นอีกภาระค่าครองชีพที่สำคัญสำหรับผู้บริโภค
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ โครงสร้างที่รองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยก็ยังไม่เพียงพอ
วิเคราะห์เชิงลึก: ผลกระทบต่อแต่ละกลุ่มตลาด
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเผชิญกับความท้าทาย และอาจเริ่มไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร บ้านเดี่ยว ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้บุคคลสัญชาตินอมินี มีความเป็นไปได้ที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอย หากไม่มีการนำเสนอทางเลือก เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เข้ามาตอบโจทย์
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการ เช่าอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐ การเช่ารายเดือนกลายเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าการซื้อในบางกรณี ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยหดตัวถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีจำนวนน้อยลงในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่กำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อกลายเป็นปัจจัยจำกัด ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำ 1-2% ไม่สามารถผลักดันการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาระหนี้สินระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดี โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันระหว่างผู้พัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ส่วน ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาลงลึกแล้ว จะพบว่าตลาดไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดรวมเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถประคับประคองและฟื้นตัวได้ ผมได้เสนอแนะโรดแมปเชิงนโยบายต่อภาครัฐภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้ และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดกรอบ LTV ระยะยาวให้สอดคล้องกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่เป็นถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: การปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่สะท้อนความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์กีฬาบันเทิง โดยเน้นย้ำว่าไม่มีนโยบายเกี่ยวกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: การเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ รวมถึงการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ สำหรับปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การขยายเพดานมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป พร้อมทั้งขยายเพดานจากเดิมที่จำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง โดยเฉพาะอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ปรากฏว่าสถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าทำไมตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารถึงทำสถิติสูงสุดใหม่ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อประคองตัว
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการด้วยความระมัดระวังและชาญฉลาด โดยมีสองปัจจัยหลักที่ต้องให้ความสำคัญ ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งต้องตั้งการ์ดสูง และใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในส่วนของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ไม่สามารถคาดเดาได้ในอนาคต การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่ยังมีจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้ ถือเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
เรากำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและสร้างสมดุลใหม่ หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการนำพาธุรกิจของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบและการปรับตัวอย่างทันท่วงทีคือสิ่งสำคัญยิ่ง เชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ.
