เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนและโจทย์เชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายครั้ง แต่ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 นั้น ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่กำลังเผชิญกับภาวะที่ต้องประคองตัว
ภาพรวมตลาดที่หดตัว: ตัวเลขสะท้อนความจริง
จากการประเมินของผมและข้อมูลจากสมาคมอาคารชุดไทย ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มกำลัง
สำหรับปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนพอจะผลักดันการเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด เราคงต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% เสียก่อน จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง
แกะรอย “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลง สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติชะลอตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น อีกทั้งการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ
“Complexity” บ่งชี้ถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครอง ทั้งแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก สูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
“Structural Problem” คือประเด็นที่มองข้ามไม่ได้ ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่เพียงพอสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่รองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายเซ็กเมนต์: อะไรกำลังไป อะไรกำลังมา
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ผมพบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มเผชิญกับภาวะอุปสงค์ที่ลดลง สวนทางกับ บ้านเดี่ยว ที่ยังคงพอไปได้ แต่ก็เริ่มรับแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนผิดกฎหมาย และกลุ่มนอมินี หากไม่มีการส่งเสริมสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่จะเข้ามาเป็นทางเลือก ก็อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การที่ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูงถึง 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐบาลไทย นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่า ความต้องการซื้อโดยตรงกำลังลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่ม ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายที่น้อยลงไปอีก เหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) ยังคงมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้การซื้อเป็นไปได้ยาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ก็ไม่มีแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มย่อลง จากเดิมที่เคยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจในกลุ่มที่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท ขณะที่ ห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
ส่วนภาพรวมของ บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียดแล้ว กลับพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนการขายดูใกล้เคียงกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
โรดแมปสู่การฟื้นตัว: 8+3 มาตรการเสนอรัฐบาล
ในฐานะภาคเอกชน ผมได้มีโอกาสนำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล “8+3” เพื่อเป็นการวางโครงสร้างระยะยาวและมาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงและกำหนดเพดาน LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี และให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรที่ชัดเจน โดยเฉพาะในส่วนของการบริหารนิติบุคคล ให้เสียงของชาวต่างชาติมีสัดส่วนไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ให้รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยต่ำ และหากความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพนานาชาติ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์บันเทิงด้านกีฬา เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว
สร้างมูลค่าเพิ่มและเก็บภาษี Windfall Tax: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ขยายเพดานการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่จำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาการบังคับใช้ออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: เสนอให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR และ MLR ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) ซึ่งล่าสุดมีการลดลง 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์ปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: หัวใจสำคัญของการประคองธุรกิจ
สำหรับปี 2569 ผมมองว่ายังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างมีประสิทธิภาพคือหัวใจสำคัญ โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และตั้งการ์ดให้สูงในการลงทุนใหม่ๆ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ลดลง
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
โอกาสทางธุรกิจ: โฟกัสที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อและความต้องการแท้จริง
แม้ว่าตลาดโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสทางธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง การมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อจริง หรือกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพและได้รับการสนับสนุนจากโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
นอกจากนี้ การพิจารณาโมเดลธุรกิจที่หลากหลาย เช่น การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าระยะยาว (Build-to-Rent) หรือการปรับปรุงโครงการเดิมให้มีมูลค่าเพิ่ม (Value-Added) ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าจะสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
ทิ้งท้าย: การเตรียมพร้อมเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ การรับมือกับความซับซ้อนและโจทย์เชิงโครงสร้างที่เกิดขึ้น จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน
ผมขอเชิญชวนผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทุกท่าน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงนี้ เพื่อสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสทางธุรกิจที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อพูดคุยและวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของท่านต่อไป
