ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายและการปรับสมดุลสู่ยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (The Year of The Great Perfect Storm) ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน และเมื่อมองไปยังปี 2569 แนวโน้มที่ผมคาดการณ์คือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งจะขับเคลื่อนด้วยปัจจัยหลักสามประการนี้
ความสำคัญของการปรับสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการประเมินของผมและผู้เชี่ยวชาญในวงการ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 มียอดขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบัน ตัวเลขดังกล่าวคาดว่าจะลดลงเกือบครึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือระดับยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลอดทั้งปี
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยาวนานต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาขับเคลื่อน การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% เสียก่อน
ปัจจัยขับเคลื่อน “New Balance, Complexity, and Structural Problem”
“New Balance” (ความสมดุลใหม่) เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมถึงกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการสร้างโครงสร้างที่สนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน
“Complexity” (ความซับซ้อน) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทวีความรุนแรงขึ้น ด้วยความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลายเช่นกัน ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด และสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของยูนิตมีตั้งแต่ระดับต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อเป็นอีกหนึ่งความซับซ้อนที่สำคัญ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในปัจจุบันสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคใหญ่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากการใช้บริการระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ยังเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญอีกด้วย
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง) ที่ประเทศไทยเผชิญ คือการขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่กำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกเทรนด์รายกลุ่มสินค้าและระดับราคา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าเทรนด์ของ “ทาวน์เฮาส์” เริ่มมีความต้องการลดลงอย่างเห็นได้ชัด สินค้ากลุ่ม “บ้านเดี่ยว” ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการลดลงของกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง หากยังไม่มีการออกนโยบายรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ที่น่าสนใจคือ ปัจจุบันลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการ “เช่า” มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ทำให้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาด
ในด้านระดับราคา กลุ่ม “ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” ซึ่งเคยติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะลดลงอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ ขณะที่ GDP เติบโตในระดับ 1-2% ก็ยังไม่มีแรงขับเคลื่อนที่เพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่ม “ราคา 7-10 ล้านบาท” ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มชะลอตัวลง ซึ่งแตกต่างจากปีก่อนที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจหลักๆ จะอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วน “ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป” กลับพบว่ามีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
สำหรับเทรนด์ “บ้านมือสอง” นั้น แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อเจาะลึกจะพบว่าไม่ได้เติบโตในเชิงปริมาณที่แท้จริง แต่เป็นเพียงการเพิ่มสัดส่วนขึ้นเมื่อเทียบกับตลาดบ้านใหม่ที่หดตัวลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อที่จะซื้อบ้านใหม่
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสู่รัฐบาล
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้รวบรวมและนำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาล เพื่อพลิกฟื้นและสร้างความยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ “มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน” และ “มาตรการเร่งด่วนหวังผลในปี 2569 อีก 3 มาตรการ”
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้สัดส่วนเสียงในการบริหารนิติบุคคลของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารงาน
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้สินเชื่อบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย มารวมกันโดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภครัฐ: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานมูลค่าบ้านจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยของธนาคาร: ผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
เป็นที่น่าสังเกตว่า การลดดอกเบี้ยนโยบายล่าสุด 0.25% ของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 กลับพบว่าธนาคารพาณิชย์ปรับลดดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งสวนทางกับสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั้งประเทศ
การดำเนินธุรกิจท่ามกลางความท้าทาย: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรอบด้าน โดยให้ความสำคัญกับ “การบริหารจัดการกระแสเงินสด” เป็นอันดับแรก และ “การตั้งการ์ดสูง” ด้วยความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การ “เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ” ที่ยังคงมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำแนะนำในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดรับกับสภาวะตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เพื่อร่วมกันค้นหาโอกาสและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
