ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ กลับเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้การคาดการณ์ของนายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่สะท้อนภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่าจะยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง จากสภาวะเศรษฐกิจที่บอบช้ำ
ภาพรวมตลาด: จากยุคทองสู่การทรงตัวในภาวะ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ”
ย้อนกลับไปไม่กี่ปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยรุ่งเรืองถึงขีดสุด มียอดขายสูงถึง 5 แสนล้านบาทต่อปี แต่สถานการณ์ได้พลิกผันอย่างรุนแรง จากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยอดขายในปี 2568 คาดว่าจะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 นี้ แนวโน้มยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยจะสามารถเติบโตได้ในระดับ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สำคัญในการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง
ปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ สะท้อนถึงแรงกระแทกที่รุนแรงและหลากหลายจากปัจจัยภายนอกและภายใน ขณะที่ปี 2569 ถูกมองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ที่มาพร้อมกับความซับซ้อนของตลาดและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
ปัจจัยแห่ง “ความซับซ้อน” และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่ส่งผลกระทบ
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อบ้านมือสองแทน
“Complexity” หรือความซับซ้อน เกิดขึ้นจากตลาดที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของผลิตภัณฑ์ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบกรรมสิทธิ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่ตั้งแต่ต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงหลัก 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้นจากระบบขนส่งมวลชน กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
“Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง คือการที่ประเทศไทยยังขาดกรอบกฎหมายและนโยบายที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว รวมถึงการขาดโครงสร้างที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัด
แนวโน้มตลาดตามกลุ่มราคาและประเภทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดตามกลุ่มราคาและประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในปีที่ผ่านมา ติดลบถึง -52% และในปีนี้มีแนวโน้มจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่มากเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ (ยอดกู้ไม่ผ่าน 70%) ประกอบกับ GDP ที่เติบโตช้า ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มล้าสมัย (out) ในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้บุคคลสวมสิทธิ์ (nominee) หากไม่มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามาสนับสนุน คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาเชิงลึกแล้ว การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้โดดเด่น เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
แนวทางการแก้ปัญหา: ข้อเสนอแนะโรดแมป “8+3” สู่รัฐบาลชุดใหม่
จากสถานการณ์ดังกล่าว นายกสมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” เพื่อเสนอต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้มีกลไกที่ป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล โดยให้เสียงส่วนใหญ่ของผู้มีอำนาจตัดสินใจไม่เกินกึ่งหนึ่ง
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำบ้านมาเป็นหลักประกันในการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายมาตรการ LTV (กู้ 100%) ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569: การบริหารจัดการท่ามกลางความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การบริหารจัดการธุรกิจต้องอาศัยความแม่นยำในสองมิติหลัก คือ Financial Side และ Commercial Side
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ผู้ประกอบการต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
แม้ว่าตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่โอกาสในการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมยังคงมีอยู่เสมอ การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง คือกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
