ประเทศไทย: การถอดรหัสทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 – ความท้าทายที่รอการแก้ไขจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2568 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยโดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากสถิติที่เคยทะยานไปถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย อาจเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ การประเมินแนวโน้มปี 2569 ชี้ชัดว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทไปอีกหลายปี จนกว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
วิกฤตเศรษฐกิจรอบด้าน: พายุที่ถล่มตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) การผสมผสานของปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นประเด็น การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางทั่วโลก และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทั้งในประเทศและต่างประเทศ
สำหรับปี 2569 เรากำลังเข้าสู่ยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีองค์ประกอบสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจ:
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% บั่นทอนกำลังซื้อโดยรวม นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่าความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก ขณะเดียวกัน โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีข้อจำกัด
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีให้เลือกหลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการมีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่พบคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Approval Rate) ที่ต่ำลงอย่างน่าใจหาย บางกรณีสูงถึง 50-70% ทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่เพิ่มสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับผู้อยู่อาศัยในเมือง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการลงทุนและถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน ประเด็นนี้สำคัญมากเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพของตลาดในอนาคต ในทางกลับกัน โครงสร้างที่รองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ก็ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องเร่งพัฒนา เพื่อให้พวกเขาสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
เจาะลึกตลาด: สัญญาณเตือนที่ต้องใส่ใจ
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราจะพบสัญญาณที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กำลังเผชิญกับภาวะ “เอาต์” หรือความนิยมลดลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญคือ นโยบายของประเทศต้นทางที่เริ่มควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกนโยบาย สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางออกที่สะดวกกว่าการเผชิญกับการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์ในการซื้อ
กลุ่มราคาที่อยู่อาศัย:
ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะเหลือน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ 1-2% ไม่มีแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
ราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: เริ่มมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: มีบทบาทและความสำคัญในภาพรวมของตลาดมากขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึก พบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนการขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเล็กลง เพราะผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่จำกัด
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โมเดล 8+3” ต่อภาครัฐ ซึ่งแบ่งออกเป็น มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569:
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: สนับสนุนการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้มีความชัดเจน โดยหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้กู้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
รวมหนี้ (Debt Warehouse): ออกมาตรการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Mega Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยย้ำว่า ไม่มีการอนุญาตให้มีคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมถึงเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานราคาจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น “บ้านทุกระดับราคา” เพื่อให้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย
ลดอัตราดอกเบี้ยแท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
จากกรณีการลดดอกเบี้ยนโยบายล่าสุด 0.25% ของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์ปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น อาจเป็นคำอธิบายหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงมีสถิติสูงสุดใหม่ (New High) ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
การบริหารธุรกิจเพื่อประคับประคองปีแห่งความท้าทาย
ปี 2569 นี้ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องบริหารจัดการอย่างรัดกุม โดยเน้น 2 กลยุทธ์หลัก:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้เป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมกับการตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนใหม่ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก ปัจจัยในอนาคตยังคงมีความไม่แน่นอนสูง การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจริงในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถประคับประคองและผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจที่แข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
