แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ตลาดที่ซับซ้อนและโครงสร้างที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาดไทย แต่ปี 2568 เป็นปีที่ผมขอยกให้เป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งส่งผลกระทบอย่างหนักต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การคาดการณ์จากสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นถึงยอดขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ และหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ แนวโน้มนี้มีแนวโน้มที่จะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี
ก้าวย่างสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ผมมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายหลายมิติที่ตลาดกำลังเผชิญ คำว่า “New Balance” บ่งชี้ถึงสภาวะที่ยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งตลาด ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด กำลังอยู่ในภาวะทรงตัวหรือลดลง จากปัจจัยหลักคือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% เท่านั้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ยิ่งไปกว่านั้น การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าและบ้านมือสองมากขึ้น
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดมีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์มากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ขณะที่ช่วงราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความกว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ตามมาคือสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดการขอสินเชื่อไม่ผ่านมีสัดส่วนสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากการใช้บริการระบบขนส่งสาธารณะกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญอีกก้อนหนึ่ง
และสุดท้าย “Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
ผลกระทบที่ซับซ้อน: จากระดับฐานรากสู่ตลาดบน
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม ได้เริ่มเผชิญกับความท้าทายในการขาย ขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้เราอาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกมาตรการสนับสนุนการเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ การเลือกเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าการตกเป็นเป้าหมายของการตรวจสอบ ซึ่งย่อมส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อโดยตรง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบกว่า 52% เมื่อปีที่แล้ว คาดว่าจะมียอดขายลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในอัตราต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งเพียงพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยเห็นผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น แต่ก็ยังคงมีกลุ่มลูกค้าเฉพาะที่มีกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม เทรนด์บ้านมือสองกลับดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเล็กลง จากปัญหาการขาดกำลังซื้อของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะเชิงโครงสร้าง: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เสนอแนะแนวทางต่อรัฐบาลภายหลังการเลือกตั้งในรูปแบบ “8+3” โดยแบ่งเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่มุ่งหวังผลภายในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) อย่างเหมาะสม: กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นและเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งให้รัฐบาลมีกลไกการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: การปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยหลักการสำคัญคือการกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารจัดการโดยกลุ่มทุนต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำระบบการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การนำเสนอมาตรการรวมหนี้สินต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): รัฐควรส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพครบวงจร (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ที่เทียบเคียงได้กับ Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: การเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพ และเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน: ประคองตลาดในปี 2569
เพื่อประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ผมได้เสนอ 3 มาตรการเร่งด่วนที่ต้องดำเนินการทันที:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
การขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นการซื้อขายในตลาด
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: รัฐบาลควรกำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในการประชุมล่าสุดเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารกลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายที่ทำให้เห็นว่าหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะที่ท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความรอบคอบในการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมาก การปรับตัวสำคัญที่สุดอยู่ที่การบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และต้องตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวที่ชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคก็ยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่จำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถประคับประคองและก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับทางเลือกการลงทุนที่หลากหลาย ทั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่และบ้านมือสอง อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตทางการเงินที่มั่นคงสำหรับคุณ
