เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ การปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2568 นี้ เป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่บอบช้ำและปัจจัยลบที่ถาโถมอย่างไม่หยุดหย่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับการปรับสมดุลครั้งใหญ่ สู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
ภาพรวมตลาด: ยอดขายหดตัว สู่ระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ
จากข้อมูลและการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่ากังวล ยอดขายคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยมีมูลค่าสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าในปี 2568 นี้ จะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบ 10 ปี ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ทวีความรุนแรงขึ้น ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวในสภาวะ “New Balance & Complexity & Structural Problem”
สำหรับปี 2569 ภาพรวมของตลาดคาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่สามารถขับเคลื่อนการเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญ โอกาสที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จำเป็นต้องรอการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ขยายตัวได้ถึงระดับ 5% เสียก่อน
ผมมองว่าธีมหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ขณะที่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ หรือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
“New Balance” สะท้อนถึงสภาวะที่ยอดขายและยอดโอนลดลงในทุกเซ็กเมนต์ ทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“Complexity” เกิดขึ้นจากความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย เรามีผลิตภัณฑ์หลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขอสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากระบบขนส่งมวลชน ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหนาสาหัสอีกประการหนึ่ง
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงความบกพร่องเชิงโครงสร้างในระยะยาวของประเทศ ที่ยังขาดกลไกในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย
เจาะลึก: ผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และราคา
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราพบว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังเริ่มไม่เป็นที่ต้องการในตลาดอีกต่อไป “บ้านเดี่ยว” ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมเงินทุนข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการพัฒนาข้อเสนอเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีที่ชัดเจน ตลาดบ้านเดี่ยวอาจเห็นการถดถอยอย่างต่อเนื่อง
เรากำลังเห็นปรากฏการณ์ที่ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากหันมาเลือก “การเช่า” มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดน้อยลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคา “ไม่เกิน 3 ล้านบาท” ซึ่งเคยได้รับผลกระทบอย่างหนักในปีที่ผ่านมา (-52%) คาดว่าจะยังคงหดตัวลงอีก โดยเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากยอดขอสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะมีอยู่มากตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในอัตราต่ำ (1-2%) ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
สำหรับกลุ่มราคา “7-10 ล้านบาท” ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงเช่นกัน ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยมีกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก ในขณะที่ “ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป” เริ่มมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
ส่วนแนวโน้ม “บ้านมือสอง” แม้จะดูเหมือนมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: 8+3 มาตรการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและขับเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (เริ่มดำเนินการทันที):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงและทบทวนมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี และจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายควบคุมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอำนาจควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารงานภายในนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการประชุมไม่เกินกึ่งหนึ่ง
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ หากความเสี่ยงสูง คิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่สามารถพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hub) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการรวมบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการนั้นๆ ได้รับประโยชน์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับผลประโยชน์จากการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ (หวังผลในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ให้เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อประคับประคองตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานมูลค่าบ้านจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นตลาดในทุกเซ็กเมนต์
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวสวนทางและทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการความอยู่รอด
ในปี 2569 ซึ่งผมมองว่าเป็น “ปีม้าไฟ” จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจด้วยความแม่นยำใน 2 ด้านหลัก คือ
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบโดยตรง และที่สำคัญคือการปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่จำกัดอย่างยิ่งในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองเช่นนี้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง การปรับตัวให้เท่าทันกับความท้าทาย และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้ก้าวผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
