บทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
โดย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต (นายกสมาคมอาคารชุดไทย)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง จากประสบการณ์ตรงและการวิเคราะห์สถานการณ์เชิงลึก ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หลังจากที่ตลาดต้องเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (The Year of The Great Perfect Storm) ในปี 2568 ที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์: ยอดขายหดตัวสู่ระดับใหม่
สมาคมอาคารชุดไทยได้ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 โดยคาดการณ์ว่า ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะหดตัวลงอย่างรุนแรง จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญ การจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จำเป็นต้องรอจนกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยจะสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในระดับ 5%
เจาะลึก “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
คำอธิบายของปี 2569 นี้สามารถแบ่งออกเป็น 3 องค์ประกอบหลักที่เชื่อมโยงกันอย่างใกล้ชิด:
“New Balance” (การปรับสมดุลใหม่): ภาวะนี้เกิดจากหลายปัจจัยที่ส่งผลให้ ตลาดบ้านและคอนโด ต้องปรับตัวเข้าสู่สมดุลใหม่ ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ราคา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑลหลายแห่งยังคงอยู่ในระดับที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งส่งผลให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือ บ้านมือสองคุณภาพดี มากขึ้น แทนที่จะเป็นการซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความสมดุลใหม่นี้
“Complexity” (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้น ปัจจุบันมี ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบการถือครองทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคา คอนโดราคาถูก ที่ต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury ที่มีราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท สร้างความหลากหลายและซับซ้อนให้กับตลาดอย่างมาก ปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นคือ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่สถาบันการเงินปล่อยยากขึ้น ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อยถึงปานกลาง นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญและส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในการซื้อ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญหลายประการ ประการแรก คือการขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนเพื่อรองรับการถือครอง อสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ การที่ไทยยังไม่สามารถผลักดันกฎหมายที่เอื้อประโยชน์ต่อการเช่าระยะยาว (Leasehold) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ชาวต่างชาติบางส่วนยังคงลังเลในการลงทุนในระยะยาว ประการที่สอง คือการขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของ บ้านหลังแรก ได้อย่างที่เคยเป็นมา
เจาะลึกกลุ่มสินค้าและระดับราคา: ความท้าทายที่แตกต่าง
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทสินค้าและระดับราคา เราจะเห็นถึงความท้าทายที่แตกต่างกัน:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” หรือมีความต้องการลดลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขาย บ้านเดี่ยวระดับหรู มีแนวโน้มถดถอยอย่างต่อเนื่อง หากยังไม่มีการออกมารองรับด้วยสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่าสำหรับชาวต่างชาติ: พบว่าลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนจึงดูดีกว่าความเสี่ยงที่จะถูกจับ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ปีที่แล้วติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าจะมีดีมานด์อยู่มากก็ตาม ปัญหาหลักคือโครงสร้างประชากรที่ยังต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงผลักดันเพียงพอต่อการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้อ บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกเริ่มย่อตัวลง สะท้อนให้เห็นว่าวิกฤตเศรษฐกิจเริ่มส่งผลกระทบในวงกว้างมากขึ้น จากเดิมที่เคยจำกัดอยู่เพียงกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่เผชิญความท้าทาย กลุ่มนี้กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการออกมามากขึ้น
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาเชิงลึก จะพบว่า ตลาดบ้านมือสอง ไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวมเล็กลง เพราะผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นตัว
เพื่อเป็นการประคับประคองและผลักดัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป” เชิงนโยบายต่อรัฐบาลหลังเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ควรมีการปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่า (Leasehold) เป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: บังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: นำหลักการคิดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงมาใช้ กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รัฐควรสนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่จะพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการที่อยู่อาศัย และเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ (3 มาตรการ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อให้ครอบคลุมความต้องการที่หลากหลาย
การกำกับดูแลดอกเบี้ยธนาคาร: กำกับให้ธนาคารลดดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะได้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความล่าช้าในการส่งผ่านนโยบายดอกเบี้ยสู่ภาคประชาชนและผู้ประกอบการ
แนวโน้มปี 2569: การบริหารจัดการอย่างมีกลยุทธ์
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักให้แม่นยำ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุนในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดเดาได้ ต้องปรับกลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การซื้อขายคอนโดมิเนียม และ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นก้าวสำคัญที่ช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในอนาคตอันใกล้นี้.
