ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพรวมของตลาดในปี 2569 ว่าจะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) หลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2568 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชี้ให้เห็นถึงยอดขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันได้ลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ และแนวโน้มนี้คาดว่าจะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถกลับมายืนที่ระดับ 5% ได้อีกครั้ง
ความท้าทายที่รออยู่: เศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดหาย และปัญหาเชิงโครงสร้าง
การคาดการณ์สำหรับปี 2569 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยหลักๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง:
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่อ่อนแอ: GDP ไทยที่ขยายตัวในอัตราต่ำเพียง 1-2% เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและต้องพึ่งพาการก่อหนี้ระยะยาว จึงเป็นภาคธุรกิจแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว
กำลังซื้อที่ถดถอย: ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศและกำลังซื้อจากนักลงทุนต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง ประกอบกับต้นทุนค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้ประชาชนจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
ราคาสินทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตเมือง ได้ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินขีดความสามารถในการซื้อของประชากรส่วนใหญ่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือมองหาที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า
ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาด: ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) รูปแบบกรรมสิทธิ์ (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่าหลายร้อยล้านบาท
อุปสรรคในการขอสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ง่าย ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจและหนี้สินครัวเรือน
ภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่นับเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่เหลืออยู่สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย
ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ขาดการแก้ไข: ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการสนับสนุนกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัดในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของตนเอง
เจาะลึกตลาด: เทรนด์สินค้าและกลุ่มราคาที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะพบเทรนด์ที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: สินค้าที่เริ่มซบเซา: ในอดีต ทาวน์เฮาส์เคยเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับครอบครัวขนาดกลาง แต่ปัจจุบันพบว่าเริ่มมีสัญญาณความอ่อนแอและอาจกลายเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ออกจากตลาดไปเรื่อยๆ
บ้านเดี่ยว: ความแข็งแกร่งที่ลดลง: แม้บ้านเดี่ยวจะยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าที่พักอาศัย: ทางเลือกที่เพิ่มขึ้น: เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ และความไม่แน่นอนทางกฎหมาย นักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยระดับหรูในไทย เริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: ความท้าทายสูงสุด: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากการปฏิเสธสินเชื่อ โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์ในกลุ่มนี้ยังคงมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่กำลังซื้อและความสามารถในการกู้ไม่เพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: สัญญาณความอ่อนแอ: เริ่มมีสัญญาณที่ไม่น่าพอใจ โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลง แสดงให้เห็นว่าผลกระทบทางเศรษฐกิจเริ่มขยายวงกว้างขึ้น
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): การแข่งขันที่เพิ่มขึ้น: ตลาดนี้ยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการต่างพยายามพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
บ้านมือสอง: บทบาทที่เปลี่ยนไป: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่แท้จริงแล้ว การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองดูเหมือนจะใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมที่เล็กลง จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดน้อยลง
ข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อวางรากฐานและกระตุ้นการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
มาตรการ LTV ที่ยืดหยุ่น: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
การขยายสัญญาเช่าและสร้างกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความโปร่งใสและเป็นธรรม โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ให้รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำระบบการคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด (3 มาตรการ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับปรุงเพดานมูลค่าจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: เรียกร้องให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
สรุป: การปรับตัวเพื่อก้าวข้ามความท้าทาย
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด การลงทุนอย่างระมัดระวังในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ถือเป็นหัวใจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
ในฐานะอุตสาหกรรมที่มีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย การร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการผลักดันมาตรการที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถปรับสมดุลและก้าวข้ามผ่านความท้าทายต่างๆ ไปได้ เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่พร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพเพื่อตอบสนองความต้องการของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อสำรวจความเป็นไปได้และเริ่มต้นการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ.
