ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปรับสมดุลท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจ สู่การสร้างอนาคตที่ยั่งยืน
กรุงเทพมหานคร, 27 ธันวาคม 2568 – ในห้วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจที่ถาโถมอย่างหนักหน่วง สมาคมอาคารชุดไทย โดยท่านนายกฯ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้ฉายภาพทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 และมองไปข้างหน้าถึงแนวโน้มปี 2569 ด้วยมุมมองที่เฉียบคมของกูรูผู้คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ การประเมินนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญ การปรับตัวของผู้ประกอบการ และข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่สำคัญต่อภาครัฐ เพื่อประคับประคองและนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปสู่ความมั่นคงในระยะยาว
บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: แผลเป็นจากพายุเศรษฐกิจ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากที่เคยมีมูลค่าตลาดสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่ายอดขายจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี สะท้อนถึงผลกระทบที่รุนแรงจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่เข้ามากระทบอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
แนวโน้มปี 2569: สู่ยุคแห่งความสมดุลที่ซับซ้อนและโครงสร้างที่ท้าทาย
สำหรับปี 2569 ท่านนายกฯ ประเสริฐ ได้ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่ายอดขายประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ธีมหลักสำหรับปี 2569 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งประกอบด้วยสามมิติสำคัญดังนี้:
ความสมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน ประกอบกับขาดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ยังกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือ ขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึกรายเซ็กเมนต์: ใครไปต่อ? ใครกำลังลำบาก?
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์และระดับราคา ท่านนายกฯ ประเสริฐ ได้ให้ข้อสังเกตที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีความต้องการลดลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เผชิญแรงกดดันจากการหายไปของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้นอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าของชาวต่างชาติ: มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ชาวต่างชาติยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่าระยะยาวจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะเหลือน้อยลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะมีอยู่จริงก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมหดตัวลง ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: “โรดแมป 8+3” สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งแบ่งออกเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำเงินมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความโปร่งใส โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: นำระบบการคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ ศูนย์ดูแลสุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐ รวมถึงเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป พร้อมปรับเพิ่มเพดานมูลค่าบ้านจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลดอกเบี้ยธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.)
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ความท้าทายที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
ท่านนายกฯ ประเสริฐ ย้ำว่า แนวโน้มปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อเนื่องสำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวต้องมุ่งเน้นไปที่ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุดเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับกำลังซื้อที่ถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่ยังหลงเหลืออยู่ในตลาด ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้
ก้าวต่อไป: การสร้างความมั่นคงให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทสรุปจากท่านนายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การผ่านพ้นวิกฤตเศรษฐกิจในครั้งนี้ ไม่ได้อาศัยเพียงการคาดหวังการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก แต่ต้องอาศัยการปรับโครงสร้างเชิงนโยบายที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ การร่วมมือกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถสร้างสมดุลใหม่ ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง และสร้างโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนให้กับประชาชนทุกคน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในแนวโน้มและทิศทางเหล่านี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย.
