สู่ปีแห่งสมดุลใหม่: ถอดรหัสเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 และกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
โดย: ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ผ่านทั้งช่วงบูมที่ร้อนแรงและช่วงชะลอตัวที่ท้าทาย แต่ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านไปนี้ ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่หนักหนาสาหัสเป็นพิเศษ จากผลกระทบที่ถาโถมเข้ามาจากหลากหลายทิศทาง ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน นโยบายการเงินที่เข้มงวด และความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ จนส่งผลให้ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ สวนทางกับสถิติในอดีต
หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่มาถึงปี 2568 นี้ ตัวเลขดังกล่าวได้หดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์นิวโลว์ ในรอบทศวรรษ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
“ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” สู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่”
ผมมองว่าปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” ที่ทุกปัจจัยลบมารวมกัน แต่สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ผมขอเรียกมันว่า “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” ซึ่งจำเป็นต้องทำความเข้าใจองค์ประกอบเหล่านี้อย่างถ่องแท้ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ให้ธุรกิจสามารถประคับประคองและเติบโตต่อไปได้
“New Balance” – ความสมดุลใหม่ที่มาพร้อมกับความท้าทาย:
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาพรวมทั่วประเทศ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่ากำลังซื้อโดยรวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนที่เพียงพอสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ต้องพึ่งพาการลงทุนระยะยาว
กำลังซื้อหดตัว: ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าคนไทยหรือชาวต่างชาติ ต่างก็เผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซื้อถดถอย ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างยากลำบาก
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือเลือกซื้อบ้านมือสองเป็นทางออก
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการต่างๆ จากภาครัฐยังไม่สามารถตอบโจทย์ความท้าทายเชิงโครงสร้างของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“Complexity” – ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาด:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ความเหลื่อมล้ำของราคา: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ทำให้ตลาดมีความหลากหลายและต้องวางกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันไป
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ตัวเลข ยอดกู้ไม่ผ่าน สูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
ภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
“Structural Problem” – ปัญหาเชิงโครงสร้างที่รอการแก้ไข:
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุนในระยะยาว
กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ถดถอย: การขาดโครงสร้างที่สนับสนุนให้คนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงสามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้ เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
เจาะลึกเทรนด์ตลาดรายเซ็กเมนต์: จากบ้านเดี่ยว สู่บ้านมือสอง และการเช่าระยะยาว
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่ความต้องการเริ่มลดลง สวนทางกับในอดีต
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การเสนอ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มาสนับสนุน อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งการเช่ารายเดือนนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: ปีที่ผ่านมากลุ่มนี้มียอดขายติดลบถึง -52% และในปี 2568 คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจาก อัตราการกู้ไม่ผ่าน สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้
อสังหาริมทรัพย์ราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความไม่แน่นอน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในเชิงลึกจะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นผลมาจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้ยื่นข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี: พร้อมเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างถาวรเพื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: โดยภาครัฐควรให้การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้ที่ปัจจุบันถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): โดยการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Project): เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hub) โดยย้ำว่า ไม่มีคาสิโน เพื่อเป็นการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการแล้วเสร็จตามกำหนด รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายเพดานจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ปรับเป็นบ้านทุกระดับราคา และขยายกำหนดหมดอายุออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
การกำกับดูแลให้ธนาคารลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) เพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปีแห่งการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรัดกุม โดยให้ความสำคัญกับ การบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management) เป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใน เซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้มีเพียงแค่การสร้างที่อยู่อาศัย แต่ต้องคำนึงถึงปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจ สังคม และโครงสร้างที่สนับสนุนให้ผู้คนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้อย่างแท้จริง เพื่อร่วมกันสร้าง ความสมดุลใหม่ ให้กับวงการนี้.
