Here’s the rewritten article in Thai, focusing on the core ideas, expert voice, SEO optimization, and updated trends.
Title: ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเป็นเหมือนการได้สังเกตการณ์สนามรบเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยพลวัตที่ไม่หยุดนิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2568 ที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่ถาโถมเข้าใส่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ทันตั้งตัว ส่งผลให้ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยแตะ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบกว่าทศวรรษ ซึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ตลาดกำลังต้องเผชิญกับ “วิกฤตเศรษฐกิจ” อย่างแท้จริง
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นถึงการทรงตัวของตลาดในระดับ 2.6 ถึง 3 แสนล้านบาท โดยคาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจมหภาค อย่างอัตราการเติบโตของ GDP จะสามารถทะยานขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้อย่างแข็งแกร่ง ซึ่งจะเป็นสัญญาณบวกสำคัญในการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ยุคสมัยนี้ไม่ใช่เรื่องของการเติบโตแบบก้าวกระโดดอีกต่อไป แต่เป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance) ที่มาพร้อมกับความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
วิเคราะห์เจาะลึก: พายุเศรษฐกิจและผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งรวมเอาปัจจัยลบหลายประการมาบรรจบกัน ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% การหดตัวของกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าในประเทศและต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินขีดความสามารถในการซื้อของคนรุ่นใหม่ที่หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น รวมถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
สำหรับปี 2569 นี้ คำว่า “New Balance” หรือ “การปรับสมดุลใหม่” ถูกหยิบยกขึ้นมาเพื่อสะท้อนภาพรวมของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ปัจจัยที่ทำให้เกิดความสมดุลใหม่นี้มาจากหลายมิติ:
เศรษฐกิจมหภาคชะลอตัว: อัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำกว่าศักยภาพ ทำให้ภาพรวมของความมั่งคั่งและการจับจ่ายใช้สอยลดลง ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีภาระผูกพันระยะยาว
กำลังซื้อที่หดตัว: กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและนักลงทุนชาวต่างชาติได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากภาวะเศรษฐกิจ ความผันผวนของค่าเงิน และนโยบายการเงินที่เข้มงวดในหลายประเทศ การหา “ที่อยู่อาศัยราคาถูก” กลายเป็นเรื่องท้าทายมากขึ้น
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เกินเอื้อม: แม้ว่าตลาดโดยรวมจะซบเซา แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ทำให้คนรุ่นใหม่ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองประสบปัญหาอย่างมาก ต้องหันไปพึ่งพา “การเช่าคอนโด” หรือ “เช่าบ้านระยะยาว” หรือมองหา “บ้านมือสองราคาดี” แทน
ขาดโครงสร้างสนับสนุน: ปัญหาเชิงโครงสร้างยังคงเป็นจุดอ่อนสำคัญ ประเทศไทยยังขาดกลไกและนโยบายระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และขาดมาตรการที่สามารถเข้าถึงได้จริงสำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ
นอกจากนี้ ยังมีคำว่า “Complexity” ที่สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีตัวเลือกที่หลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่ซับซ้อนขึ้น เช่น การเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันอย่างมหาศาล ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury ราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเป็นอย่างมาก โดยอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ต่ำกว่า 50% ในบางกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการจริงแต่ขาดเอกสารหรือคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ไม่สามารถเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” หรือ “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ได้
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวัน โดยเฉพาะการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้า ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ต้องนำมาพิจารณาควบคู่กับการผ่อนบ้านหรือคอนโดมิเนียม
และที่สำคัญคือ “Structural Problem” หรือ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่เป็นรากฐานของปัญหาทั้งหมด:
ขาดกฎหมายรองรับการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ: การขาดกฎหมายที่ชัดเจนและมีความยืดหยุ่นเพียงพอในการรองรับการลงทุนระยะยาวของชาวต่างชาติ เป็นอุปสรรคต่อการดึงดูดเงินลงทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์
กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ถดถอย: โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ทำให้กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ลดลง ทำให้ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มตลาดรายเซกเมนต์: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และตลาดระดับบน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันทาวน์เฮาส์เริ่มถูกมองว่าเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ไปจากตลาด หรือไม่เป็นที่นิยมเท่าที่ควร สาเหตุหลักมาจากข้อจำกัดด้านพื้นที่ใช้สอยที่น้อยกว่าบ้านเดี่ยว และทำเลที่อาจไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่มากนัก
บ้านเดี่ยว: ตลาดบ้านเดี่ยว ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เริ่มถดถอยลง หากรัฐบาลไม่มีนโยบายรองรับที่ชัดเจน เช่น การขยาย “สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี” หรือมาตรการที่เอื้อประโยชน์ให้นักลงทุนต่างชาติ อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
ผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อ: สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมานิยม “เช่าบ้านหรู” หรือ “เช่าคอนโดระดับไฮเอนด์” ในราคาเดือนละหลายแสนบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบและข้อจำกัดทางกฎหมายของไทย การเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดน้อยลง
การวิเคราะห์ตามระดับราคา: สัญญาณเตือนสำหรับตลาดกลาง-ล่าง
การวิเคราะห์ตามระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ เผยให้เห็นสัญญาณที่น่ากังวลสำหรับตลาดระดับกลางและล่าง:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปีที่ผ่านมา กลุ่มนี้มียอดขายติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงไปอีกในปี 2569 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อจะยังมีอยู่มากจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและอำนาจการซื้อ ทำให้ไม่สามารถเข้าถึง “สินเชื่อเพื่อบ้านหลังแรก” หรือ “สินเชื่อบ้านราคาประหยัด” ได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ยังคงได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดระดับบนยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมาตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกที่เพิ่มขึ้นท่ามกลางกำลังซื้อที่จำกัด
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะหดตัว แต่ “บ้านมือสอง” กลับมีบทบาทและความสำคัญมากขึ้นในภาพตลาดรวม ไม่ได้หมายความว่าตลาดบ้านมือสองมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่เป็นเพราะสัดส่วนของตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลงเมื่อเทียบกับบ้านมือสอง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึง “สินเชื่อซื้อบ้านใหม่” ได้ จึงหันมาพิจารณา “บ้านมือสองราคาเหมาะสม” เป็นทางเลือก
ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3: ทิศทางสู่อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อประคับประคองและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้เสนอโรดแมป 8+3 ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ดังนี้:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: กำหนด LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” ได้อย่างเหมาะสม
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างการถือครองที่ถาวรและเป็นธรรม
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้มีความชัดเจน โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคาร และลดอัตราการ “กู้ไม่ผ่าน” ในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ธนาคารควรมีมาตรการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ คือความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึง “สินเชื่อสำหรับผู้มีความเสี่ยง”
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการ Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการผสมผสานกับคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐให้แก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สิ้นสุดแล้ว รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ (3 ด้าน):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยเพิ่มสภาพคล่องและโอกาสในการเข้าถึง “สินเชื่อซื้อคอนโด” และบ้าน
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานราคาจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ภาครัฐควรมีมาตรการกำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการ กนง.
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กุญแจสู่การอยู่รอดในยุคแห่งความไม่แน่นอน
แม้ว่าแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างเข้มข้น โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลักคือ “Financial Side” และ “Commercial Side”
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย การลงทุนใหม่ๆ ต้องทำด้วยความระมัดระวังสูงสุด
ด้านการตลาดและผลิตภัณฑ์ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง ยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และพร้อมรับมือกับปัจจัยที่ไม่คาดฝัน การวิเคราะห์และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
การก้าวผ่านความท้าทายนี้ต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงพลวัตของตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการมองการณ์ไกลเพื่อสร้างความยั่งยืนในระยะยาว นี่คือเวลาของการวางรากฐานใหม่เพื่ออนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การลงทุนที่เหมาะสม หรือวิธีการเข้าถึงสินเชื่อบ้านในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
