ไทยแลนด์: การปรับสมดุลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เผชิญกับแรงกระแทกทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง ยอดขายที่เคยทะยานสูงกว่า 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย จนเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ภาพรวมนี้ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคส่วนสำคัญนี้ภายใต้วิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงมีความท้าทาย ตลาดคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจจะเข้ามาขับเคลื่อนให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริง ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) อย่างชาญฉลาด
บทวิเคราะห์เจาะลึก: พายุเศรษฐกิจและการปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568 ได้รับการขนานนามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งเป็นการรวมตัวของปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 เรากำลังเผชิญกับยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” ซึ่งเป็นผลลัพธ์ของความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ทวีความรุนแรงขึ้น
New Balance (สมดุลใหม่): การหดตัวของอุปสงค์และอุปทาน
“สมดุลใหม่” เกิดจากการหดตัวของยอดขายและยอดโอนในตลาดทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปัจจัยหลักที่ผลักดันภาวะนี้ ได้แก่:
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การเติบโตทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถสร้างแรงส่งที่เพียงพอต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและผูกพันกับการก่อหนี้ระยะยาว
กำลังซื้อที่ถดถอย: ทั้งกำลังซื้อจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติถูกบั่นทอนลงอย่างมีนัยสำคัญ จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในทำเลเมือง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว ได้ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่า หรือมองหาที่อยู่อาศัยมือสองแทน
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดมาตรการสนับสนุนที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพจากภาครัฐ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นและทิศทางที่ชัดเจนในการลงทุนและตัดสินใจซื้อ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่หลากหลายและอุปสรรคในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย รูปแบบผลิตภัณฑ์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) นอกจากนี้ยังมีช่องว่างราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ความซับซ้อนที่สำคัญและส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่:
การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด: สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะอนุมัติสินเชื่อด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมาก แม้จะมีความต้องการซื้อ แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้
ต้นทุนค่าครองชีพที่สูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่รอบนอกเมืองและต้องเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ช่องว่างและข้อจำกัดระยะยาว
“Structural Problem” หมายถึงการขาดโครงสร้างระยะยาวที่เพียงพอต่อการรองรับความต้องการของตลาดในปัจจุบันและอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างที่ชัดเจนและเอื้ออำนวยต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาวอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนระยะยาว
กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ลดลง: การถดถอยของกำลังซื้อในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
เจาะลึกประเภทอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มราคา: ภาพที่ปรากฏ
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของผลิตภัณฑ์และกลุ่มราคา จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่ต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าที่อยู่อาศัย: ลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมานิยมการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ตลาดนี้ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยปีที่ผ่านมามียอดขายติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ เนื่องจากยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อยังมีอยู่ก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งแตกต่างจากก่อนหน้านี้ที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ตลาดกลุ่มนี้จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากมองลึกเข้าไป จะพบว่าไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลงจากการขาดกำลังซื้อของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์
สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” เพื่อเสนอแนะต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยให้เสียงของนิติบุคคลของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ ผู้กู้ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Health Care Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการอนุมัติกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภครัฐและภาษี Windfall Tax: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยของธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวเป็นสิ่งจำเป็น โดยต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ
ด้านการเงิน (Financial Side):
การบริหารกระแสเงินสด: การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ
ความระมัดระวังในการลงทุน: ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย ผู้ประกอบการควรตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนใหม่ๆ
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side):
ความตื่นตัวและความยืดหยุ่น: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่ยากต่อการคาดการณ์
การเจาะกลุ่มเป้าหมาย: ปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
บทสรุป
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการท้าทายที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับสมดุลใหม่เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค จำเป็นต้องร่วมมือกันเพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ ความเข้าใจในตลาด และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือต้องการสำรวจทางเลือกในการพัฒนาโครงการที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ.
