บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การปรับสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมถึงแนวโน้มและกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรนำไปปรับใช้ เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งในยุคแห่ง “ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง”
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากจุดสูงสุดสู่จุดต่ำสุดใหม่
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นตลาดที่คึกคักมียอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 แต่กลับหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ลดลงอย่างชัดเจน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะอยู่ในสภาวะเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนพอจะขับเคลื่อนการฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแท้จริงก็ต่อเมื่ออัตราการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ต่อปี
ปี 2568: “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ”
ปี 2568 เปรียบเสมือน “Year of The Great Perfect Storm” ซึ่งผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงลมที่ถาโถมจากหลายทิศทาง ทั้งวิกฤตเศรษฐกิจโลก, ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ท้าทาย, ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ปี 2569: “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง”
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ผมมองว่านี่คือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งมีความหมายดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): สะท้อนถึงการปรับตัวของตลาดที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำ (1-2%) ทำให้กำลังซื้อทั้งคนไทยและชาวต่างชาติชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกันไป เช่น การซื้อขาดกรรมสิทธิ์ หรือการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการมีความหลากหลายตั้งแต่ระดับ “คอนโดต่ำล้าน” ไปจนถึง “เพนต์เฮาส์ราคา 500-1,000 ล้านบาท” ปัญหาสำคัญที่กำลังส่งผลกระทบอย่างมาก คือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีรายงานว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพอีกก้อนใหญ่สำหรับผู้อยู่อาศัยในเมือง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม และที่สำคัญคือ ยังขาดโครงสร้างที่เพียงพอจะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย และไม่สามารถแบกรับภาระการซื้อบ้านได้
เจาะลึกตลาดรายสินค้า: ทิศทางที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กำลังเผชิญกับความท้าทายและอาจจะเริ่ม “เอาต์” จากตลาด หากไม่สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดได้
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางในการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ, การปราบปรามทุนสีเทา, และการตรวจสอบกลุ่มนายหน้า (Nominee) หากไม่มีมาตรการ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ อาจจะเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
ชาวต่างชาติหันมาเช่า: ผลกระทบจากการตรวจสอบที่เข้มงวด ทำให้ชาวต่างชาติจำนวนมากหันมาเลือกเช่าที่พักอาศัย โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบที่ซับซ้อน การตัดสินใจเช่านี้ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
ตลาดระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง -52% และในปี 2568 ยอดขายยิ่งลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าจะมีดีมานด์อยู่มากเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบากประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอ ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มการแข่งขันสูงขึ้น ผู้ประกอบการต่างเร่งพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มตลาดนี้
ตลาดบ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่แท้จริงแล้วไม่ได้มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่นั้น เกิดจากการที่ขนาดตลาดบ้านใหม่หดตัวลง ทำให้สัดส่วนของบ้านมือสองดูสูงขึ้นเมื่อเทียบกัน
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การพลิกฟื้น
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
A. มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน): ต้องเริ่มดำเนินการอย่างจริงจังตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับตลาดในอนาคต
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดนโยบาย LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจที่แท้จริง เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นและสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อ
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำเงินส่วนนี้จัดตั้งเป็น “กองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง” เพื่อสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยหลักการสำคัญคือ “นิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง” เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุน “การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก” ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางและล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำหลักการ “คิดดอกเบี้ยตามความเสี่ยง” มาใช้ กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยต่ำ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธไปเลย
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล, หนี้บัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพครบวงจร (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center), และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่า “ไม่มีกาสิโน”
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: ส่งเสริมให้มีการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และเสนอให้พิจารณา “ภาษีลาภลอย (Windfall Tax)” จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
B. มาตรการเร่งด่วน (3 มาตรการ): เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้หมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าทรัพย์สินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น “บ้านทุกระดับราคา” เพื่อให้ครอบคลุมและเกิดประโยชน์ในวงกว้าง
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) โดยเฉพาะอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งในการลดอัตราดอกเบี้ยล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 สถาบันการเงินปรับลดให้เพียง 0.05-0.10% เท่านั้น นี่อาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารถึงปรับตัวสวนทางทำสถิตินิวไฮท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ
ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับปี 2569 ซึ่งผมมองว่าเป็น “ปีม้าไฟ” ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจให้ดี โดยเน้น 2 แกนหลักสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อยังถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ ต้องปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใน “เซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ” ซึ่งแม้จะมีอยู่อย่างจำกัด แต่ก็ยังเป็นโอกาสในการสร้างรายได้ในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ การทำความเข้าใจกับปัจจัยแวดล้อม, การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ใหม่, และการร่วมมือกับภาครัฐในการผลักดันมาตรการที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ, นักลงทุน, หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนการลงทุนและการตัดสินใจที่สำคัญ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของท่าน.
