แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลในยุคเศรษฐกิจผันผวน และกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ล่าสุดคือภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ในปี 2568 และมีแนวโน้มที่จะต้องปรับสมดุลกันต่อไปในปี 2569 การวิเคราะห์เจาะลึกจากมุมมองของผู้บริหารสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาดที่กำลังก่อตัวขึ้น ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจอย่างถ่องแท้เพื่อนำทางธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจและความท้าทายที่ประเมินค่าไม่ได้
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตัวเลขยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 บัดนี้หดตัวลงอย่างรุนแรง คาดว่าจะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบที่ถาโถมเข้ามาจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ต่ำกว่าศักยภาพ การชะลอตัวของกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง รวมถึงการขาดการสนับสนุนโครงสร้างจากภาครัฐ
ปี 2569: ก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 ภาพรวมตลาดคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ GDP ของประเทศสามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5% และปัจจัยบวกอื่นๆ เข้ามาขับเคลื่อนตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
ธีมหลักของปี 2569 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามส่วนสำคัญ:
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการปรับตัวลงของยอดขายและยอดโอนในทุกเซ็กเมนต์ ทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (1-2%) ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่หดตัวลงทั้งในประเทศและต่างประเทศ ปัญหาเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ กลายเป็นภาระที่เพิ่มขึ้น และการขาดโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้อต่อการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ยังกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการสนับสนุนความต้องการซื้อของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาดรายผลิตภัณฑ์และระดับราคา: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายสินค้าและระดับราคา เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีสัญญาณว่าอาจจะล้าสมัยไปจากตลาด การปรับตัวเพื่อรักษาความน่าสนใจจึงเป็นสิ่งจำเป็น
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความนิยมอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการชะลอตัวของกำลังซื้อจากต่างประเทศ ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการนำเสนอทางเลือกใหม่ๆ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เข้ามาสนับสนุน
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาให้ความสนใจการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์ในการซื้อโดยตรง
อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่จากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว เป็นไปได้ยาก
อสังหาริมทรัพย์ราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอ ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ขณะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโดยตรงอยู่แล้ว
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้ว่าสัดส่วนของบ้านมือสองในตลาดรวมอาจดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้น แต่หากพิจารณาเชิงลึกแล้ว พบว่าตลาดบ้านมือสองเองก็ไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเกิดจากขนาดของตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
บทบาทของสถาบันการเงิน: กุญแจสำคัญในการปลดล็อกสินเชื่อ
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คือนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงิน การที่ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนถึงความเปราะบางของตลาดกลุ่มนี้ หากธนาคารยังคงยึดมั่นในเกณฑ์ที่เข้มงวดเช่นนี้ กำลังซื้อจำนวนมหาศาลจะยังคงไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
มาตรการเสนอแนะถึงภาครัฐ: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อเป็นการประคับประคองและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่มุ่งหวังผลในปี 2569:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value): กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
การขยายระยะเวลาสัญญาเช่า: ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงดอกเบี้ยสูง) เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอให้มีการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เช่น Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด โดยต้องบริหารจัดการ 2 หัวข้อหลักให้แม่นยำ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาเป็นอันดับแรก มีความระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน และที่สำคัญคือต้องสามารถเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
การก้าวผ่านปีแห่งความท้าทายนี้ ต้องการการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รัดกุม การบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยนำทางธุรกิจของท่านในภาวะตลาดเช่นนี้ เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสไปพร้อมกัน