ปี 2569: สู่ยุคใหม่แห่งความสมดุลซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนและวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ในปี 2569 นี้ ภาพรวมที่ปรากฏต่อสายตาผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคสมัยที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง คำว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรงตัว” ไม่ใช่แค่การคาดการณ์ชั่วคราว แต่สะท้อนถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นกับมูลค่าตลาดรวมที่คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6 แสนล้านถึง 3 แสนล้านบาท เป็นระยะเวลาต่อเนื่องหลายปี
วิกฤตเศรษฐกิจโลกและผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศ ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาพรวมการขายโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จากจุดสูงสุดที่เคยทำยอดขายได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ตัวเลขดังกล่าวได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจนเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เป็นเพียงสัญญาณของภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่เป็นเครื่องบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ลึกซึ้งยิ่งกว่า
ความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่: ‘New Balance & Complexity & Structural Problem’
ผมมองว่าธีมหลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 คือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งผมจะขอขยายความในแต่ละส่วนดังนี้:
‘New Balance’ (ความสมดุลใหม่): สมดุลใหม่นี้เกิดขึ้นจากหลายปัจจัย ทั้งยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือที่อยู่อาศัยมือสองแทน นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่ชัดเจนจากภาครัฐ ยิ่งเพิ่มความท้าทายให้กับตลาด
‘Complexity’ (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือแม้แต่รูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป ตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ในด้านราคาเองก็มีความหลากหลายอย่างมหาศาล ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีนโยบายที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ยังกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญสำหรับผู้บริโภค
‘Structural Problem’ (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือการขาดโครงสร้างที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบและชัดเจน ประการที่สองคือการขาดกลไกที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกตลาด: แนวโน้มสินเชื่อ การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้า และอสังหาริมทรัพย์มือสอง
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายสินค้า เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีความต้องการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ ปัจจัยนี้มีสาเหตุมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ซึ่งหากไม่มีการปรับตัว เช่น การนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจปรับตัวลดลงต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ที่มีความกังวลเรื่องการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย พวกเขายินดีที่จะจ่ายค่าเช่ารายเดือนในระดับสูง (3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดฯ มูลค่า 50 ล้านบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาดังกล่าว ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์การซื้อที่ลดลง
ในด้านระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ประสบปัญหาหนักที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบกว่า -52% และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ยิ่งเมื่อ GDP เติบโตในระดับ 1-2% ซึ่งไม่มีแรงส่งมากพอสำหรับการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงขึ้นจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมาจำนวนมาก
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อวิเคราะห์เชิงลึกแล้ว บ้านมือสองไม่ได้มีการเติบโตที่แท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองเมื่อเทียบกับบ้านใหม่นั้นดูใกล้เคียงกัน เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลง เนื่องจากการที่ผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้เสนอ โรดแมป 8+3 ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ประกอบด้วย 8 มาตรการในการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลักดันในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) อย่างยั่งยืน: กำหนดเพดาน LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคและการบริหารความเสี่ยงของสถาบันการเงิน
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว และจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้าน: เสนอให้ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งกำหนดให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นี่คือการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ถาวรเพื่อประโยชน์ของประชาชน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติสามารถควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคลได้อย่างเบ็ดเสร็จ
การสนับสนุน Mortgage Insurance (ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย): รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าสัดส่วนเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Pricing): ธนาคารควรพิจารณาอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยน้อยกว่า ผู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ มากกว่าการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Consolidation/Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ในระดับสากล, ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยย้ำว่าไม่รวมถึงการพัฒนาบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคภาครัฐ และการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐดำเนินการแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี โดยสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยให้ปรับขยายเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น บ้านทุกระดับราคา เพื่อให้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย
การกำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร: เสนอให้มีการกำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสังเกต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเช่นนี้ หุ้นกลุ่มธนาคารกลับทำสถิติสูงสุดใหม่
การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งความท้าทาย
ในปี 2569 หรือที่เรียกว่า “ปีม้าไฟ” ยังคงเป็นปีแห่งความยากลำบากต่อเนื่อง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 หัวข้อหลักคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอย
ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ในอนาคต และที่สำคัญที่สุดคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองเช่นนี้
การมองการณ์ไกล การบริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ หากท่านเป็นนักพัฒนา นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการเตรียมพร้อมรับมือกับความซับซ้อนที่กำลังจะมาถึง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
