ประเทศไทย: การคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 – สมดุลใหม่ภายใต้ความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์พลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นไม่ได้เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราว แต่สะท้อนถึงโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมที่กำลังปรับเปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 และการคาดการณ์สำหรับปี 2569 พร้อมนำเสนอแนวทางและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่จะช่วยประคับประคองและขับเคลื่อนภาคส่วนสำคัญนี้ไปสู่อนาคต
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจเต็มรูปแบบ และยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่หนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จากการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย คาดการณ์ว่ายอดขายรวมจะหดตัวลงอย่างน่าใจหาย จากระดับสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันตัวเลขดังกล่าวอาจลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ปี 2569: ก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัว โดยมียอดขายประเมินอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะคงอยู่ในระดับนี้ไปอีกหลายปี หากปราศจากปัจจัยบวกที่สำคัญที่จะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องอาศัยการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ได้ถึงระดับ 5% เสียก่อน
ธีมหลักที่ผมมองว่าจะนิยามปี 2569 คือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบสำคัญ ได้แก่ “New Balance” (สมดุลใหม่), “Complexity” (ความซับซ้อน), และ “Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง)
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนในภาพรวมทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติถดถอย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาของอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านอยู่ในระดับสูงถึง 50-70% และค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงลิ่วจากระบบขนส่งมวลชนกลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึก: สินค้าอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบ
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มจะได้รับความนิยมน้อยลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีศักยภาพในการขาย แต่ก็เผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและกลุ่มนอมินี หากไม่มีการปรับตัวในเรื่องของสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเพื่อรองรับ ตลาดบ้านเดี่ยวอาจเผชิญกับการถดถอยของยอดขายอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
เมื่อพิจารณาในด้านระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งมากพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับรัฐบาล
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อวางรากฐานที่แข็งแกร่งและเร่งแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่น สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลมีนโยบายจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อกำหนดหลักการบริหารนิติบุคคล โดยให้เสียงของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลโดยกลุ่มชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐในโครงการที่พัฒนาแล้ว รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าบ้านที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: สนับสนุนให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น อัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง.จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กุญแจสู่การอยู่รอดในปีแห่งความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินธุรกิจในปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและบริหารจัดการอย่างมีกลยุทธ์ โดยมีสองหัวข้อหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และกำลังซื้อยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นสิ่งสำคัญ แม้ว่าจะเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
การเผชิญหน้ากับความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนนี้ ไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นโอกาสในการสร้างสมดุลใหม่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หากภาครัฐและภาคเอกชนสามารถทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด และนำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่ตรงจุดและยั่งยืน เราจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และปูทางสู่อนาคตที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด วันนี้ เราขอเชิญชวนท่านร่วมหารือถึงแนวทางการพัฒนาและลงทุนที่เหมาะสมกับบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน เพื่อสร้างโอกาสและความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
