ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่ภายใต้ความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสองปีที่ผ่านมา ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 โดยเน้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พร้อมเสนอแนวทางเพื่อประคับประคองและขับเคลื่อนอุตสาหกรรมให้ก้าวผ่านวิกฤต
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจกระหน่ำ ตลาดอสังหาฯ ทรงตัวต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปี 2568 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลอย่างแท้จริง หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเคยรุ่งเรือง มียอดขายรวมสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่ในปี 2568 ที่ผ่านมา สภาพการณ์กลับตาลปัตรอย่างสิ้นเชิง ภาพรวมยอดขายคาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ (New Low) ในรอบ 10 ปี นี่คือผลกระทบโดยตรงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงประกอบด้วย:
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในระดับต่ำ เพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมลดลงอย่างชัดเจน
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศและกำลังซื้อจากนักลงทุนต่างชาติ ต่างได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนต่างๆ
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่มีข้อจำกัดด้านรายได้และภาระหนี้สิน ทำให้การเข้าถึง บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้าน หรือ คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้าน กลายเป็นเรื่องท้าทายอย่างยิ่ง
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ ซึ่งสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น ก็เป็นอีกหนึ่งภาระที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวม
แนวโน้มปี 2569: สู่ยุคแห่ง “ความสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
สำหรับปี 2569 ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงคาดการณ์ว่าจะอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมียอดขายอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี กว่าที่อุตสาหกรรมจะสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง จำเป็นต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของ GDP จะสามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้
ธีมหลักของการดำเนินธุรกิจในปี 2569 จะเป็นการก้าวเข้าสู่ยุคแห่ง “ความสมดุลใหม่ (New Balance) ความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem)”
New Balance (ความสมดุลใหม่): มาจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วทั้งตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเกิดการปรับฐานครั้งใหญ่ สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา กำลังซื้อที่จำกัด รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงสูง ทำให้ผู้บริโภคบางส่วนหันไปพึ่งพาการเช่า หรือมองหา บ้านมือสองราคาดี แทน
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว ไปจนถึงช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่ คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้าน ไปจนถึง คอนโดหรูระดับ Ultra Luxury ที่มีราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่เพิ่มความซับซ้อน เช่น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร การตรวจสอบธุรกรรมทางการเงินที่เข้มข้นขึ้น และค่าครองชีพที่สูงขึ้น
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานและกฎหมายที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว และยังขาดการสนับสนุนที่เพียงพอสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัด ซึ่งเป็นปัญหาที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้า: ทาวน์เฮาส์ชะลอตัว บ้านเดี่ยวเจอแรงเสียดทาน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันเริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาด เป็นสินค้าที่อาจจะเริ่ม “เอาต์” ไปจากความต้องการของผู้บริโภค
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ ปัจจัยต่างๆ เช่น นโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนผิดกฎหมาย และการใช้ตัวแทนนอมินี ส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่จะถดถอยลง หากไม่มีการออกมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่าระยะยาวทางเลือกของชาวต่างชาติ
สิ่งที่น่าสนใจคือ การที่ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แม้ว่าจะมีค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาทก็ตาม เหตุผลหลักคือเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและความยุ่งยากในการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงเป็นทางออกที่สะดวกกว่า และส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคา: พลังซื้อหดตัวในทุกระดับ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยเป็นกลุ่มที่มียอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อน และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ สภาพเศรษฐกิจที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่สามารถผลักดันการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนี้สินระยะยาวได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: การแข่งขันในการพัฒนาโครงการในระดับนี้มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในเชิงลึกแล้ว การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองต่อบ้านใหม่ดูเหมือนจะใกล้เคียงกัน เนื่องจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับภาครัฐ
เพื่อเป็นการประคับประคองและยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่คาดหวังผลได้ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยมีข้อเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายเพื่อให้เป็นโครงสร้างที่มั่นคงและถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้สถาบันการเงินกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: ออกมาตรการที่ทำให้การอนุมัติสินเชื่อพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้ในวงกว้าง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Consolidation / Debt Warehouse): พัฒนามาตรการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าจะไม่มีการเกี่ยวข้องกับธุรกิจคาสิโน
การเพิ่มมูลค่าโครงการและเก็บภาษี Windfall Tax: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้มีการริเริ่มการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยลดอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นการซื้อขายในตลาด
การลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งการลดดอกเบี้ยนโยบายล่าสุด 0.25% กลับพบว่าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยจริงเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: ความรอบคอบและยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
แนวโน้มในปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับผู้ประกอบการในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างมีประสิทธิภาพ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการรองรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งยังมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญในการอยู่รอด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าหากเราสามารถร่วมมือกัน กำหนดนโยบายที่เหมาะสม และปรับตัวให้เข้ากับสภาวการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ภาค อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมราคาดี โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน.
