คอนโดมิเนียมไทย 2568: การปรับสมดุลท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การมองเห็นแนวโน้มของตลาด คอนโดมิเนียม ในปี 2568 นี้ ช่างเป็นช่วงเวลาแห่งการใคร่ครวญถึงการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากการเผชิญหน้ากับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสภาวะที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเห็นยอดขายทรงตัวในระดับที่ต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ สู่การสร้างสมดุลใหม่ที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยโจทย์เชิงโครงสร้าง
บทวิเคราะห์เชิงลึก: เทรนด์คอนโดมิเนียมและภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลของนายกสมาคมอาคารชุดไทย การประเมินภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวอย่างน่าใจหาย เมื่อเทียบกับช่วงปี 2561 ที่เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ปัจจุบัน คาดการณ์ว่ายอดขายอาจลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างเต็มรูปแบบตลอดทั้งปี
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของยอดขายและโจทย์ท้าทายเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 ยังคงเป็นปีที่คาดการณ์ว่ายอดขายจะทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะขับเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง การฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย จะเกิดขึ้นได้ ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้
ธีมหลักในปี 2568 สามารถนิยามได้ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) แต่เมื่อก้าวสู่ปี 2569 เราจะเข้าสู่ยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีความหมายในแต่ละส่วนดังนี้
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง ราคา บ้าน คอนโด ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ ยังขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งในแง่ของประเภทผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคา คอนโดมิเนียมราคาถูก ไปจนถึงระดับหรูหราหลายร้อยล้านบาท กลายเป็นสิ่งที่เห็นได้ทั่วไป ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดจากสถาบันการเงิน ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ควบคู่ไปกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น เป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหนาสำหรับประชาชน
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: ผลกระทบของการกู้ไม่ผ่านและแนวโน้มราคา
การวิเคราะห์เชิงลึกรายประเภทสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ ในปัจจุบันเริ่มมีแนวโน้มที่ตลาดจะลดความต้องการลง ส่วน บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่เริ่มลดน้อยลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี การลดลงของยอดขายบ้านเดี่ยวจึงมีแนวโน้มต่อเนื่อง เว้นแต่จะมีการออกนโยบาย สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ
สิ่งที่สังเกตได้คือลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
เมื่อพิจารณาในแง่ของระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปีก่อนหน้าตลาดกลุ่มนี้ติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเดิม ปัญหาหลักคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่ยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโดยตรง
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: ดูเหมือนว่าจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึกแล้ว การเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมที่เล็กลงอันเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ สมาคมฯ ได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้งภายใต้โมเดล 8+3 แบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อให้เห็นผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงนโยบาย LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า 30 เป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้จัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมุ่งเน้นการสร้างโครงสร้างที่เป็นถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือให้นิติบุคคลมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่เป็น Mega Projects เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการอนุญาตให้มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายเวลามาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่มีเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายเวลาให้หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
กลยุทธ์การทำธุรกิจเพื่อประคองภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาค อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์จึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/การพัฒนาโครงการ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดให้สูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัด
การปรับสมดุลใหม่นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การประคองตัว แต่คือโอกาสในการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในอนาคต หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมโซลูชันที่ตอบโจทย์ความท้าทายแห่งยุคสมัย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน.
