แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและการปรับสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ทว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมมียอดขายหดตัวอย่างรุนแรง จนอาจกล่าวได้ว่าเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ
‘ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ’ สู่ ‘ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่’
หากมองย้อนกลับไปในช่วงพีคสุดของตลาดในปี 2561 ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่คาดการณ์ยอดขายในปี 2568 นี้ จะลดลงเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท หายไปเกือบครึ่งหนึ่ง สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ปีเดียว แนวโน้มในปี 2569 คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี กว่าจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง ซึ่งอาจต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะขยับขึ้นไปถึงระดับ 5%
เราสามารถนิยามธีมการทำธุรกิจในปี 2568 ว่าเป็น ‘ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ’ (Year of The Great Perfect Storm) สภาพการณ์ที่ปัจจัยลบต่างๆ ประสานกันจนสร้างแรงกระเพื่อมอย่างหนักหน่วง ในขณะที่ปี 2569 จะเป็น ‘ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่’ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งหมายถึงการเผชิญหน้ากับความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องอาศัยการปรับตัวและแก้ไขอย่างมีกลยุทธ์
ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
คำว่า ‘New Balance’ สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดต่างจังหวัด อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติถดถอย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
‘Complexity’ อธิบายถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย จากผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความหลากหลายอย่างสุดขั้ว ตั้งแต่คอนโดฯ หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญคือสถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
และ ‘Structural Problem’ คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยยังขาดการรองรับระยะยาวสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยจนไม่สามารถซื้อบ้านได้
ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน: ปรากฏการณ์ลุกลามจากฐานสู่ยอด
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทผลิตภัณฑ์ เราพบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ความต้องการลดลง สวนทางกับบ้านเดี่ยวที่ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง เนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ปัญหาเหล่านี้มีแนวโน้มทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง เว้นแต่จะมีมาตรการ เช่าระยะยาว 60 ปี ออกมารองรับ
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การยอมเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่จะลดลง
ในมิติของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบกว่า -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ โดยมีสัดส่วนเหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ก็ตาม เพราะโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป อาจมีการแข่งขันพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
ขณะที่ภาพรวมของ ‘บ้านมือสอง’ ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในตลาดโดยรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว เราจะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัดของผู้บริโภค
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาลเพื่อประคองภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอโรดแมป 8+3 ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: เพิ่มระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลจะจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เป็นการสร้างโครงสร้างที่มั่นคงและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของผู้มีสิทธิออกเสียงในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำระบบการคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการที่สร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การเรียนรู้ (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มและเก็บภาษี: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่กำหนดแล้วเสร็จ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน: ประคับประคองตลาดในปี 2569
สำหรับมาตรการเร่งด่วนที่เสนอให้ดำเนินการทันทีในปี 2569 มีดังนี้:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น บ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำกับให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR (สำหรับผู้กู้รายย่อย) และ MLR (สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ทั้งนี้ แม้ว่า กนง.จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในการประชุมครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่า เหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารถึงปรับตัวสวนทางและทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่ผู้กู้ทั่วประเทศกำลังเผชิญ
การทำธุรกิจแบบประคับประคอง: กุญแจสู่ความอยู่รอดในปีม้าไฟ
ปี 2569 ซึ่งตรงกับปีม้าไฟ ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างแม่นยำ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง มีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวชัดเจน ประกอบกับกำลังซื้อที่ถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การศึกษาและทำความเข้าใจ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ และ ‘อสังหาริมทรัพย์ไทย’ อย่างลึกซึ้ง รวมถึงการวิเคราะห์ ‘แนวโน้มตลาดคอนโด’ และ ‘ตลาดบ้าน’ จะเป็นกุญแจสำคัญในการระบุเซ็กเมนต์ลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งแม้จะมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง แต่ก็ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที
หากท่านกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ‘อสังหาริมทรัพย์’ ในสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ ‘ซื้อบ้าน’ หรือ ‘ลงทุนคอนโด’ ให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจ โปรดอย่ารอช้า ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่จะช่วยนำพาธุรกิจหรือการลงทุนของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป
