ปี 2568: สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2568 เป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนอย่างหนัก ส่งผลให้ยอดขายคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยโดยรวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบกว่าสิบปี
วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569: ความท้าทายและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
เมื่อวิเคราะห์แนวโน้มสำหรับปี 2569 สถานการณ์ยังคงคาดว่าจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาพรวมนี้คือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทย ซึ่งยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% การฟื้นตัวที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจต้องรอจนกว่า GDP จะสามารถเติบโตได้ถึง 5%
ธีมหลักที่ผมเห็นในปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้านที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน สำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งมีความหมายที่น่าสนใจดังนี้
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค สะท้อนถึงกำลังซื้อที่หดตัวของทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาสินทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าที่อยู่อาศัยและบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างพื้นฐานและการสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความแตกต่างกัน ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท ความยากลำบากในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นปัญหาใหญ่ โดยอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้การ ซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโด กลายเป็นเป้าหมายที่ห่างไกล
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์: การกู้ไม่ผ่านส่งผลกระทบต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณารายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มไม่ได้รับความนิยมในตลาด ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงได้รับความสนใจอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง ปัจจัยที่ส่งผลกระทบคือ นโยบายของประเทศต้นทางที่ควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี รวมถึงความไม่แน่นอนของการออก สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่จะมาช่วยรองรับ ซึ่งหากไม่มีปัจจัยเหล่านี้ ยอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
สถานการณ์ที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการ เช่าคอนโด หรือ เช่าบ้าน มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงถึง 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย นี่เป็นการสะท้อนว่า แม้จะมีกำลังซื้อ แต่ความกังวลด้านกฎระเบียบและข้อจำกัดต่างๆ ทำให้ความต้องการซื้อโดยตรงลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากอัตราการกู้ไม่ผ่านสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างประชากรยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แต่ปัญหาอยู่ที่ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งแต่เดิมกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ คอนโดราคาแพง ตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ขณะเดียวกัน บ้านมือสอง กลับมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้มีการเติบโตที่แท้จริง แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่นั้น เกิดจากการที่ขนาดตลาดโดยรวมเล็กลง เพราะผู้บริโภคจำนวนมากไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็น มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) อย่างมีหลักการ: กำหนดเพดาน LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและการจัดเก็บภาษี: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำเงินส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายคือการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยกำหนดหลักการสำคัญคือ เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอิทธิพลในการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารงาน
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก โดยภาครัฐควรรับภาระสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงระบบการอนุมัติสินเชื่อ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ ควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง ควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอการรวมหนี้สินเชื่อประเภทต่างๆ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): รัฐควรสนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์กีฬาและความบันเทิง (Sports & Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ไม่รวมถึงการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ: เพิ่มประสิทธิภาพในการเชื่อมต่อและใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคของรัฐที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์ และเสนอให้มีการพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไปเช่นกัน โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
การลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งแม้จะมีการลดดอกเบี้ยล่าสุด 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องระหว่างนโยบายดอกเบี้ยและการส่งผ่านไปยังผู้บริโภค
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ การบริหารจัดการด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side) ถือเป็นหัวใจสำคัญ
ในด้านการเงิน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญสูงสุดกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มและการวางแผนกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่ชาญฉลาด.
