ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่ภายใต้แรงกดดันเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงที่รุ่งเรืองเฟื่องฟู และช่วงที่เผชิญกับความท้าทาย แต่สำหรับสถานการณ์ในปี 2568 และแนวโน้มต่อเนื่องในปี 2569 นั้น ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ การมองไปข้างหน้าจากมุมมองของผม ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุลใหม่” หรือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หลังจากที่ต้องเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” หรือ “Year of The Great Perfect Storm” มาตลอดปี 2568
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สถิติใหม่ของความท้าทาย
ตามการประเมินของผม ตลาด คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 พบว่ามียอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบัน ยอดขายคาดว่าจะลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท คิดเป็นการหดตัวเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ นี่คือผลพวงโดยตรงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
สำหรับปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถเติบโตได้ในอัตรา 5% ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะผลักดันการเติบโตในระดับนั้นได้
ปัจจัยกดดันหลัก: GDP ต่ำ กำลังซื้อหดตัว และความซับซ้อนของตลาด
แนวโน้มที่น่ากังวลนี้มีที่มาจากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% เป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญที่ส่งผลให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินค้าที่มีมูลค่าสูงและต้องก่อหนี้ระยะยาวอย่าง อสังหาริมทรัพย์
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งกำลังซื้อของคนไทยและชาวต่างชาติล้วนเผชิญกับแรงกดดัน กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ถูกจำกัดด้วยราคา อสังหาริมทรัพย์ ที่สูงเกินกำลัง ส่งผลให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งพาการเช่าหรือ บ้านมือสอง มากขึ้น
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: การเพิ่มขึ้นของราคา บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์, และ คอนโดมิเนียม ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
ความซับซ้อนของตลาด: ตลาด ที่อยู่อาศัย มีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีทั้ง คอนโดฯ, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ หรือรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย เช่น การซื้อขาด หรือการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่ คอนโดฯต่ำล้าน ไปจนถึงระดับ อสังหาริมทรัพย์หรู ราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านอยู่ในระดับสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคนจำนวนมากต้องหยุดชะงัก
ภาระค่าครองชีพที่สูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้น โดยเฉพาะการใช้บริการรถไฟฟ้า เป็นอีกหนึ่งภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม
ปัญหาเชิงโครงสร้าง: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครอง อสังหาริมทรัพย์ ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ลดลง
เจาะลึกสถานการณ์รายสินค้าและระดับราคา
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทสินค้า เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่ต้องการของตลาดในปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีดีมานด์อยู่บ้าง แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการที่กำลังซื้อจากชาวต่างชาติเริ่มลดลง สาเหตุมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ส่งผลให้ยอดขาย บ้านเดี่ยว มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามาเป็นทางเลือก
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่า โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับ บ้าน หรือ คอนโดฯ ราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการตกเป็นเป้าหมายของการตรวจสอบ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยมียอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า และคาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้มีการย่อตัวลง
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อวิเคราะห์ลึกๆ จะพบว่าไม่ได้มีการเติบโตที่แท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
เสนอโรดแมป 8+3: กลยุทธ์พลิกวิกฤตสู่โอกาส
เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อผลักดันการฟื้นตัวในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าสู่ 60 ปี และจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครอง อสังหาริมทรัพย์ ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายเพื่อให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ อาคารชุด และ บ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการให้นิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดให้การคิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเป็นไปตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอให้มีการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐกับโครงการ อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยปรับเพิ่มเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยธนาคาร: สนับสนุนให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารธุรกิจในยุคแห่งความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวและการบริหารจัดการเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก ได้แก่
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนต้องทำด้วยความระมัดระวังสูงสุด เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการรองรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งปัจจุบันมีอยู่จำกัด ถือเป็นกุญแจสำคัญในการประคองธุรกิจในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
นี่คือภาพรวมและแนวทางที่ผมมองเห็นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน การทำความเข้าใจถึงความท้าทายเหล่านี้และเตรียมพร้อมรับมือ คือก้าวแรกสู่การสร้างโอกาสในยุคแห่งการปรับสมดุลใหม่ หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ และโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจและวางแผนสำหรับอนาคตของคุณ
