แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่หลังเผชิญพายุเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่วิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมในช่วงปีที่ผ่านมานั้น เป็นปรากฏการณ์ที่ทำให้วงการต้องหันกลับมาทบทวนและวางกลยุทธ์ใหม่ เพื่อรับมือกับความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลายยิ่งขึ้น
วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ยอดขายหดตัวสู่ระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สมาคมอาคารชุดไทยประเมินว่า ยอดขายรวมที่เคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติยอดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุนแรงและต่อเนื่อง
การหดตัวนี้มีสาเหตุมาจากหลายปัจจัยประสมประสาน ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัดทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งนำไปสู่การหันไปพึ่งพาตลาดเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น และที่สำคัญคือ การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนตลาด
คาดการณ์แนวโน้มปี 2569: ท่ามกลาง “ความสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง”
สำหรับปี 2569 ภาพรวมตลาดคาดว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมียอดขายประเมินอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นจุดที่จะเริ่มมองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ธีมหลักของปี 2569 ที่สมาคมฯ มองคือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสามารถอธิบายได้ดังนี้:
“New Balance” (ความสมดุลใหม่): การปรับสมดุลเกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศลดลง อัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ กำลังซื้อที่หดตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ และการขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ ล้วนเป็นองค์ประกอบที่สร้างสมดุลใหม่ให้กับตลาด
“Complexity” (ความซับซ้อน): ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลาย (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อกรรมสิทธิ์ เช่าระยะยาว 30-60 ปี) ไปจนถึงระดับราคาที่มีความแตกต่างอย่างสุดขั้ว ตั้งแต่คอนโดฯ ต่ำล้านไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น โดยเฉพาะการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 50-70% ของผู้ยื่นกู้ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากระบบขนส่งสาธารณะ ล้วนเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือ โครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะเป็นฐานสำคัญของตลาดในอนาคต
เจาะลึกสถานการณ์รายผลิตภัณฑ์และระดับราคา: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด จะพบสัญญาณที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และนอมินี หากไม่มีการปรับนโยบายเรื่องการเช่าระยะยาว 60 ปีรองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง (เช่น บ้านหรือคอนโดฯ ราคา 50 ล้านบาท) ด้วยค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งเป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความกังวลและการปรับตัวของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และคาดว่าจะลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำก็ไม่มีแรงส่งเสริมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอ โดยยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง ซึ่งเดิมทีกลุ่มนี้มักจะรับผลกระทบช้ากว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องมาจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลงจากผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยให้มีลักษณะเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและบริหารจัดการ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพนานาชาติ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hub) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่กำหนดไว้ในโครงการ พร้อมเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมปรับปรุงเพดานราคาจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลลดอัตราดอกเบี้ย: ควบคุมให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดทรงตัว
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการธุรกิจด้วยความรัดกุม โดยมีสองประเด็นหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ควรตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
การเดินหน้าต่อไปของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 จะเป็นการเดินทางผ่านความท้าทายที่ต้องอาศัยการปรับตัว การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการประสานความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อนำพาสภาพตลาดให้กลับสู่สภาวะที่แข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้ง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ที่เหมาะสม ถือเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องในยุคแห่งการปรับสมดุลใหม่นี้ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้มั่นคงและประสบความสำเร็จ
