นายกสมาคมอาคารชุดไทย วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตที่เฟื่องฟู และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องปรับตัวอย่างหนัก สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง เป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ภายใต้บริบทของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความผันผวนสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ การประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและมุมมองที่ครอบคลุม เพื่อเตรียมความพร้อมรับมือกับ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ตามที่ผมได้วิเคราะห์ไว้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวครั้งประวัติศาสตร์
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm) อย่างแท้จริง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เราได้เห็นการหดตัวของยอดขายอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการหดตัวนี้ มาจากหลายวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวในภาวะซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีกรอบยอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจะเกิดขึ้นได้ ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของ GDP สามารถกลับมายืนที่ระดับ 5% ได้อีกครั้ง ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะสะท้อนถึงการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
ผมมองว่าปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดยมีรายละเอียดดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เป็นผลมาจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ GDP เติบโตต่ำ กำลังซื้อหดตัว ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะ New Balance นี้
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของสินค้าที่หลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ส่งผลให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ซึ่งกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างเหมาะสม นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถซื้อบ้านของตนเองได้
วิเคราะห์เชิงลึกรายสินค้าและระดับราคา: สัญญาณเตือนที่ต้องใส่ใจ
เมื่อพิจารณาเจาะลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เราจะพบเห็นสัญญาณที่น่ากังวลบางประการ:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่ต้องการของตลาดเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งอาจเป็นผลจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าของชาวต่างชาติ: ปัจจุบัน ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าต่อเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการซื้อในสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่ออย่างหนัก โดยปีที่แล้วติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะเหลือน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 แม้ว่าดีมานด์ของกลุ่มนี้ยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ 1-2% ไม่มีแรงขับเคลื่อนเพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันพัฒนาโครงการออกมามากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้โดดเด่น หากแต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะสมาคมอาคารชุดไทย เราได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจปัจจุบันอย่างยั่งยืน
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดเก็บภาษี: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย นำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อให้เกิดโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การเรียนรู้ (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Centers) และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา (Sports Entertainment Centers) โดยเน้นย้ำว่า จะไม่มีการพิจารณาโครงการที่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการที่ได้ผลประโยชน์ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: เรียกร้องให้ธนาคารกำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งการลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 กลับพบว่าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่น่าสังเกตท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะ “ปีม้าไฟ”
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวของผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างแม่นยำ:
ด้านการเงิน (Financial Side): หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคต นอกจากนี้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงมีอยู่ แม้ว่าจะเป็นกลุ่มที่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
บทสรุป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการผลักดันมาตรการเชิงนโยบายที่สร้างสรรค์และยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความพร้อมของท่านในสภาวะตลาดปัจจุบัน.
